Cómo hacer un presupuesto de obra de construcción general en 2026
Un presupuesto de construcción general no es solo listar materiales y mano de obra — es una declaración de todo lo que va a ocurrir en la obra, quién lo va a hacer y qué cuesta coordinarlo. El constructor general presupuesta trabajo de docenas de gremios y asume el riesgo de todos ellos. Si el presupuesto no está bien blindado, los imprevistos de los subcontratas se convierten en tu pérdida de margen.
Esta guía te explica cómo estructurar un presupuesto de obra mayor con los capítulos correctos, qué partidas nunca puedes olvidar y cómo presentarlo para que el cliente entienda qué está comprando sin que pongas en riesgo tu margen de gestión.
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Los 3 elementos que no pueden faltar
Sin estos datos, el presupuesto no tiene validez legal en España ni peso profesional ante el cliente:
Estructura por capítulos BCE con responsable y margen
La Base de Costes de Edificación organiza el presupuesto en el orden de ejecución real: movimiento de tierras → cimentación → estructura → cerramientos → cubierta → instalaciones → revestimientos → carpintería → urbanización. Cada capítulo debe indicar si lo ejecutas tú o una subcontrata, y tu margen de coordinación debe estar incluido aunque no sea visible para el cliente.
Partidas obligatorias de seguridad, gestión de residuos y seguros
El Estudio Básico de Seguridad y Salud es obligatorio por ley en cualquier obra que dure más de 30 días. La gestión de residuos de construcción (RCD) es obligatoria desde el RD 105/2008. Los seguros de RC de la empresa y Todo Riesgo Construcción son esenciales para cualquier obra mayor. Estas tres partidas deben aparecer siempre en el presupuesto — si no están, el cliente asumirá que están incluidas en otro sitio.
Programa de obra con hitos de pago y plazos de ejecución
Un presupuesto de construcción sin programa de trabajo y hitos de pago es una fuente segura de conflictos. Define los pagos vinculados a hitos objetivos y verificables: firma de contrato (20%), inicio de estructura (20%), cerramiento completo (20%), instalaciones terminadas (20%), entrega (20%). Evita el pago único al final: en obras largas es el camino a la ruina financiera.
Paso a paso: cómo estructurar el presupuesto
El proceso que siguen los profesionales que ganan más trabajos y cobran sin problemas
Revisión del proyecto o memoria y consulta con técnico
Antes de presupuestar, revisa el proyecto de ejecución o la memoria descriptiva. Si hay proyecto visado, las mediciones del arquitecto son tu punto de partida — pero siempre contrasta con medición propia. Si no hay proyecto, exige al menos una memoria descriptiva firmada por el cliente para evitar "eso no lo habíamos hablado".
Mediciones propias de todos los capítulos
Aunque haya proyecto, haz tus propias mediciones. Los proyectos tienen errores, omisiones o generosidades que luego se convierten en extras. Con tus propias mediciones, tienes respaldo documental ante cualquier reclamación y puedes justificar variaciones en la certificación final.
Consulta de precios a subcontratas antes de cerrar precio
Nunca cierres precio al cliente sin tener al menos dos ofertas de las subcontratas principales (estructura, instalaciones, acabados). La diferencia entre lo que cotiza una subcontrata y lo que tú presupuestaste "de cabeza" puede ser tu margen completo. Añade un 10-15% de imprevistos sobre el precio de las subcontratas.
Cálculo del overhead: coordinación, seguros y gestión
Como constructor general, tu valor añadido es la coordinación, la gestión de subcontratas, la resolución de imprevistos y la garantía única frente al cliente. Ese trabajo tiene un coste real que debes incluir como capítulo de "Dirección de obra y coordinación" o como porcentaje sobre el total. El rango habitual es del 8-15% sobre el coste de ejecución material.
Oferta final con programa de obras, hitos y condiciones claras
La oferta final debe incluir: presupuesto por capítulos, programa de obra con fechas estimadas, hitos de pago vinculados a avance real, plazo de garantía por tipo de trabajo (edificación: 10 años estructura, 3 años habitabilidad, 1 año acabados — LOE), condiciones de precios revisables si la obra dura más de 12 meses.
Los errores más frecuentes al presupuestar constructoras generales
Estos fallos no son de principiantes — los cometen profesionales con años de experiencia:
No incluir la gestión de residuos de construcción
La gestión de RCD (Residuos de Construcción y Demolición) es obligatoria por ley y tiene un coste real: gestores autorizados, contenedores, transportes. Si no está en el presupuesto y el cliente lo ve como una "línea extra" al final, se generará un conflicto garantizado.
Olvidar la dirección facultativa en el presupuesto
En obras que requieren proyecto visado, los honorarios del arquitecto y aparejador son costes de la obra que el cliente debe conocer desde el principio. Si no aparecen en el presupuesto, el cliente asumirá que están incluidos en el precio de construcción — y te pedirá que los absorba.
Precio sin contemplar la inversión del sujeto pasivo en IVA
Cuando actúas como subcontrata de una promotora, el IVA funciona con inversión del sujeto pasivo (ISP) — tú no cargas IVA en tu factura y es la promotora quien lo ingresa. Si presupuestas con IVA incluido a una promotora, puedes generar confusión y problemas en la facturación.
Presupuesto sin clausula de variación de precio por imprevistos
En obra mayor, los imprevistos son inevitables: roca bajo cimentación, instalaciones fuera de norma, aluminosis, humedades ocultas. Sin una cláusula de imprevistos pactada en el contrato (habitualmente un 5-15% sobre el presupuesto), cualquier extra se convierte en una negociación conflictiva.
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Preguntas frecuentes
Las dudas más habituales al presupuestar constructoras generales
Las tasas de la licencia de obra las paga el promotor o propietario directamente al ayuntamiento — no las paga el constructor. Sin embargo, el constructor puede gestionar el trámite por el cliente con un coste de gestoría adicional. Si no se especifica en el presupuesto, lo habitual es que la gestión y las tasas sean cuenta del cliente.
Lo habitual es que el constructor general contrate y coordine todos los gremios subcontratados. El cliente tiene un único interlocutor y el constructor asume la responsabilidad solidaria sobre el trabajo de todos los gremios. Si el cliente quiere contratar gremios por su cuenta, debe quedar claro en el contrato qué coordinación realiza el constructor y cuál es su responsabilidad sobre ese trabajo.
Un presupuesto de obra mayor serio, con mediciones propias y consulta a subcontratas, requiere entre 2 y 4 semanas para obras de vivienda unifamiliar, y más para proyectos de mayor envergadura. Los presupuestos que se hacen en 48 horas sin visitar la obra son orientativos y están llenos de riesgos para ambas partes.
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece: 10 años para defectos que afecten a la estructura (cimentación, pilares, vigas), 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad (humedades, filtraciones, instalaciones), 1 año para defectos de acabado (pintura, carpintería, alicatados). Estas garantías son legales y no pueden excluirse por contrato.
Si trabajas como subcontrata para una empresa constructora o promotora, aplica la inversión del sujeto pasivo (ISP, art. 84.Uno.2.f LIVA): tú no cargas IVA en tu factura a la constructora, y es ella quien declara el IVA. En tu factura debes incluir la mención "ISP. Art. 84.Uno.2.f de la Ley 37/1992" y cobrar solo la base imponible.
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