Calcular el Presupuesto de Ejecución Material (PEM) es sólo el primer paso del proceso comercial. Convertir ese PEM en un precio que el cliente acepte sin regateo exige entender tres cosas: cómo se consolida matemáticamente la oferta (PEM → PEC → PBL/IVA incluido), cómo se ajusta por mercado y competencia sin erosionar el margen, y cómo se presenta al cliente para que perciba el valor más allá del número. El Reglamento LCAP (RD 1098/2001) fija el camino matemático por defecto: PEM × 1,13 (13 % gastos generales) × 1,06 (6 % beneficio industrial) × 1,10 ó 1,21 (IVA según art. 91.uno.2 Ley 37/1992). Pero ningún cliente privado decide basándose sólo en la fórmula — decide comparando con 2-3 ofertas alternativas, pidiendo desgloses específicos y negociando la parte que percibe como "ajustable" (habitualmente el BI y las partidas alzadas). El contratista que sabe convertir PEM en precio vendible domina tres habilidades: cálculo correcto de márgenes, análisis competitivo del mercado local, y presentación estructurada con anclaje de valor.
Precio venta = PEM × (1 + GG) × (1 + BI) × (1 + IVA)
Donde GG = 13 % (Real Decreto 1098/2001), BI = 6 % (mismo reglamento) e IVA = 10 % (Ley 37/1992 art. 91.uno.2 — vivienda habitual) o 21 % (obra nueva, locales, segundas viviendas). Obra privada permite negociar GG y BI al alza o baja pero siempre deja el IVA intacto.
Cliente que ve "reforma baño 8.500 €" decide con poca información. Cliente que ve "demolición 850 € · fontanería 1.400 € · alicatado 2.100 € · sanitarios 1.600 € · mano de obra 2.550 €" puede comparar con otras ofertas y aceptar más rápido.
En partidas críticas (sanitarios, griferías, caldera, ventanas) indicar la marca y modelo concreto. Permite al cliente verificar precio de mercado y elimina la sospecha de que "me cargan margen sobre material cualquiera".
Al final del presupuesto, un bloque con PEM total, % de GG, % de BI, PEC, % de IVA y precio final. Transparencia total. Koray: el cliente que entiende cómo se forma el precio confía más.
Sin plazo de ejecución ni forma de pago el presupuesto queda incompleto para validez legal (art. 1588 Cc + LGDCU). Habitual: 30-40 % anticipo a la firma, 40 % por certificaciones, 20 % a recepción, 5 % retenido 12 meses.
En obras largas, referenciar los precios de materiales clave al IPC o a índices oficiales del Ministerio de Transportes. El RDL 3/2022 regula el mecanismo excepcional de revisión en obra pública y sirve de guía en obra privada.
Motor de Presupuestos genera PDFs con desglose profesional de PEM, GG, BI e IVA. Cliente que entiende paga antes.
Probar gratis →El camino de PEM a precio vendible se apoya en el RD 1098/2001 (márgenes), la Ley 37/1992 del IVA (tipo reducido 10 % en vivienda habitual, 21 % resto), la Ley 9/2017 LCSP (procedimientos de licitación pública) y el art. 1588 Cc. En cliente consumidor, la LGDCU (RDL 1/2007) obliga a entregar presupuesto escrito con desglose claro de conceptos.
Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre
Desarrollo reglamentario de la LCSP. Fija el 13 % de gastos generales, 6 % de beneficio industrial y los costes indirectos en 6 % para obras de edificación. Sirve de referencia nacional para PEM y PEC.
texto en el BOE →Ley 9/2017, de 8 de noviembre
Régimen de contratos públicos. Obliga a entregar cuadro de precios nº 1 (unitarios) y nº 2 (descompuestos) en todas las licitaciones de obra. Art. 103 regula el régimen ordinario de revisión de precios por variación de mercado.
texto en el BOE →Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido
Marco del IVA aplicable a obras y reformas. El artículo 91.uno.2 regula el tipo reducido del 10 % para renovación y reparación en viviendas habituales con más de 2 años y materiales aportados por el contratista no superiores al 40 % del total.
texto en el BOE →Código Civil, artículos 1.544 y 1.588 a 1.600
Marco civil del contrato de obra: el contratista ejecuta a cambio de precio cierto y asume riesgo hasta la entrega. El artículo 1.591 regula la responsabilidad decenal por ruina del edificio y complementa la LOE.
texto en el BOE →Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre
Marco de protección al consumidor que exige presupuesto previo por escrito en servicios prestados en domicilio particular. Obligación de información sobre precios, formas de pago y garantías.
texto en el BOE →Las dudas más habituales sobre de pem a precio vendible.
Precio final = PEM × (1 + %GG) × (1 + %BI) × (1 + %IVA). Con valores de referencia RD 1098/2001: Precio = PEM × 1,13 × 1,06 × 1,10 (vivienda habitual) = PEM × 1,317. Un PEM de 30.000 € da precio final 39.528 €. Si se suma retención de garantía 5 % (obra pública), el cliente paga 39.528 € pero retiene 1.500 € hasta recepción definitiva. La fórmula cambia si la obra es nueva para venta (IVA 21 %) o mixta.
Tres palancas. Primera: desglose detallado de calidades (marca y modelo de materiales clave, antigüedad del personal, años de experiencia). Segunda: garantías extra — periodo de garantía ampliado más allá del mínimo LOE, recepción parcial a mitad de obra. Tercera: referencias verificables — 3 clientes anteriores con teléfono para que el nuevo llame. Lo que NO funciona: bajar el margen para igualar precio. Eso elimina tu rentabilidad y el cliente no percibe diferencia.
Opción 1: reducir alcance (menos partidas, calidad inferior, acabado provisional) y re-presupuestar — no se toca margen. Opción 2: mantener alcance y márgenes pero ofrecer forma de pago más favorable para el contratista (anticipo 40 % vs 20 %, certificaciones quincenales vs mensuales). Opción 3: extender plazo de ejecución para encajar cargas de trabajo existentes. Opción 4 (última): ceder 1-2 puntos de BI con expectativa de recurrencia — no más.
El IVA 10 % aplica a obras de renovación y reparación sobre vivienda habitual del propietario persona física (Ley 37/1992 art. 91.uno.2), siempre que los materiales aportados por el contratista no superen el 40 % del total. Si son más del 40 %, todo tributa al 21 %. Obra nueva, ampliación con nueva superficie, y obras en locales comerciales o segundas viviendas: 21 % siempre. Cada factura se emite con su IVA correspondiente — mezclar en una sola partida es infracción tributaria.
Las ayudas Next Generation EU (RD 853/2021) las solicita el propietario, no el contratista. Afectan al precio NETO que paga el cliente tras cobrar la subvención, pero no cambian el PEM ni el PEC del contratista — tú ofertas igual. Lo que sí cambia es la disposición del cliente a aceptar: un precio de 40.000 € bruto se convierte en 22.000 € neto tras ayudas + deducción IRPF. Muchos contratistas lo destacan en el desglose como "ahorro real estimado" para acelerar la decisión.
Cómo calcular margen y beneficio industrial (BI) en obras: 13 % gastos generales + 6 % BI según RD 1098/2001, ajuste al mercado privado y se
Costes indirectos (CI) en construcción: definición, fórmulas de cálculo, ejemplos por tipo de obra y tratamiento según RD 1098/2001 y Ley 9/
Qué es el PEM (presupuesto de ejecución material), diferencia con PEC y PBL, cómo se calcula y por qué es la base de la licencia de obra y d
Tipos de presupuesto en construcción: cerrado, abierto con precios unitarios, por administración y mixto. Cuándo usar cada modalidad y riesg
Best And Final Offer (BAFO) en licitación de obras: cómo preparar la oferta definitiva, qué regla aplica según la Ley 9/2017 LCSP y errores
Sin formación. Sin complicaciones. Y si tienes dudas, Alberto está al otro lado.
Sin permanencia · Soporte por WhatsApp · Datos en España
