IVA en reformas y construcción:
cuándo aplica el 10% y cuándo el 21%
Guía actualizada para profesionales del sector sobre qué tipo de IVA aplicar según el tipo de obra, el inmueble y el cliente. Con tabla resumen y casos especiales.
Aviso: esta guía es orientativa. Ante dudas específicas, consulta siempre con tu asesor fiscal.
Tabla resumen: IVA por tipo de obra
De un vistazo, el tipo que aplica según la casuística más habitual
| Tipo de trabajo | IVA | Condición clave |
|---|---|---|
| Reforma en vivienda habitual | 10% | Inmueble >2 años, uso particular, materiales <40% total |
| Rehabilitación de edificio residencial | 10% | Destino residencial y condiciones de rehabilitación cumplidas |
| Obra nueva (primera entrega) | 10% | Entrega a particular como vivienda habitual |
| Local comercial / oficina | 21% | Siempre, independientemente de la antigüedad |
| Garaje no vinculado a vivienda | 21% | Si no forma parte de la unidad de vivienda |
| Materiales sin instalación | 21% | Venta de material sin mano de obra asociada |
| Obras en segunda residencia | 21% | No es vivienda habitual del cliente |
| Canarias (IGIC) | 3–7% | 3% en vivienda habitual / 7% tipo general |
¿Cuándo aplica el IVA al 10%?
El artículo 91.Uno.2 de la Ley del IVA establece el tipo reducido del 10% para obras de renovación y reparación de viviendas privadas cuando se cumplen todos los siguientes requisitos:
El destinatario es un particular
Las obras se facturan directamente al propietario o inquilino que usa la vivienda como particular. Si el cliente es una empresa o sociedad, el 10% no aplica aunque el inmueble sea residencial.
El inmueble tiene más de 2 años de antigüedad
La vivienda debe llevar construida al menos 2 años. Para comprobarlo, el contratista puede pedir la escritura o consultar la referencia catastral. Las obras en edificios de nueva construcción siempre van al 21%.
No es una obra nueva
La actuación debe ser de reforma, renovación, rehabilitación o reparación. Las ampliaciones que añaden superficie nueva tributan al 21% en la parte nueva.
El coste de los materiales no supera el 40% del total
Este es el requisito más polémico. Los materiales aportados por el contratista no pueden superar el 40% del total de la obra. Si los materiales son el 60% y la mano de obra el 40%, toda la factura pasa al 21%. Calcula bien antes de emitir.
¿Cuándo aplica el IVA al 21%?
Obras en locales y oficinas
Cualquier reforma en local comercial, oficina, nave industrial o establecimiento hostelero, independientemente de su antigüedad.
Segunda residencia o casa de alquiler
Si el propietario no usa la vivienda como residencia habitual (es una segunda residencia o está arrendada), el tipo es el 21%.
Obra nueva o ampliación
La construcción de nueva planta y las ampliaciones que añaden superficie construida nueva siempre tributan al tipo general.
Venta de materiales sin instalación
Si suministras material sin incluir mano de obra (ej: vendes azulejos a un particular), aplica el 21% aunque el destino sea una vivienda.
Materiales >40% del total en reforma
Si los materiales que pones tú como contratista superan el 40% del importe total, toda la factura pasa al tipo general del 21%.
Cliente empresarial
Si el cliente es una empresa o sociedad (aunque sea para reformar un piso que luego alquila), no aplica el tipo reducido.
Casos especiales: Canarias, Ceuta y Melilla
🌴 Canarias — IGIC
Las Islas Canarias no aplican IVA sino el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). El tipo general es del 7% y el tipo reducido para obras en vivienda habitual es del 3%. Las condiciones de aplicación son similares al IVA peninsular (inmueble residencial, más de 2 años, materiales por debajo del umbral), pero las reglas específicas pueden diferir. Consulta con un asesor fiscal canario.
🏙️ Ceuta y Melilla — IPSI
En Ceuta y Melilla se aplica el IPSI (Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación). Los tipos son distintos al IVA peninsular. Si trabajas habitualmente en estas ciudades, consulta con tu asesor fiscal local para conocer los tipos aplicables a cada tipo de obra.
🇪🇺 País Vasco y Navarra — Regímenes forales
El País Vasco y Navarra tienen competencia en IVA y aplican normas propias, aunque los tipos son idénticos al IVA común (10% y 21%). Las normas sobre cuándo aplica el tipo reducido son prácticamente iguales a las de la Ley del IVA estatal, pero con algunas particularidades. Siempre conviene verificar con el asesor local.
Cómo reflejar el IVA en tu presupuesto
Un presupuesto profesional debe mostrar el IVA con total transparencia. Estos son los elementos que deben aparecer en el documento:
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Selecciona el tipo (10% o 21%) por partida. El PDF final muestra la base imponible, la cuota y el total con el desglose correcto para cumplir con Hacienda.
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Las dudas más habituales entre profesionales del sector
El IVA reducido del 10% aplica a obras de reforma o rehabilitación en viviendas de uso particular cuando el inmueble lleva más de 2 años construido, siempre que el coste de los materiales aportados por el contratista no supere el 40% del total de la factura (art. 91 LIVA). Si los materiales superan ese umbral, toda la factura pasa al 21%.
Sí. Los trabajos de reforma en locales comerciales, oficinas, garajes de uso no vinculado a vivienda habitual y cualquier inmueble que no sea vivienda de uso particular tributan al 21%, independientemente de la antigüedad del inmueble.
Cuando el contratista vende materiales sin incluir la mano de obra de instalación, el IVA es el 21% con carácter general. Si los materiales se suministran junto con la instalación, se aplica el tipo de la prestación de servicios (10% si cumple los requisitos de reforma en vivienda habitual).
Canarias no aplica IVA sino IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). El tipo general es del 7% y el reducido para obras en vivienda habitual es del 3%. Ceuta y Melilla tienen su propio impuesto (IPSI) con tipos distintos. Si tienes clientes en estas zonas, consulta con un asesor fiscal local.
En el presupuesto previo no es obligatorio, pero sí muy recomendable para evitar disputas. En la factura final sí es obligatorio: el RD 1619/2012 exige que aparezcan la base imponible, el tipo impositivo y la cuota de IVA como líneas separadas.
Aplicar un tipo de IVA inferior al que corresponde puede considerarse una infracción tributaria. La AEAT puede exigir la diferencia más los intereses y sanciones de hasta el 150% de la cuota no ingresada. Si el error es involuntario, puedes emitir una factura rectificativa. Ante la duda, consulta siempre a tu asesor fiscal.
Esta guía es orientativa. La normativa fiscal puede cambiar. Consulta siempre con tu asesor fiscal para casos específicos.
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