Por Alberto Cuitó Martín · actualizado el 16 de abril de 2026
El IVA aplicable a una obra condiciona el precio final que paga el cliente y la factura que emite el contratista. La diferencia entre 10 % y 21 % son más de 2.500 € en una reforma media de 25.000 €. Esta guía explica con precisión cuándo aplica cada tipo según la Ley 37/1992 del IVA y el reglamento que la desarrolla.
De un vistazo, el tipo que aplica según la casuística más habitual
| Tipo de trabajo | IVA | Condición clave |
|---|---|---|
| Reforma en vivienda habitual | 10% | Inmueble >2 años, uso particular, materiales <40% total |
| Rehabilitación de edificio residencial | 10% | Destino residencial y condiciones de rehabilitación cumplidas |
| Obra nueva (primera entrega) | 10% | Entrega a particular como vivienda habitual |
| Local comercial / oficina | 21% | Siempre, independientemente de la antigüedad |
| Garaje no vinculado a vivienda | 21% | Si no forma parte de la unidad de vivienda |
| Materiales sin instalación | 21% | Venta de material sin mano de obra asociada |
| Obras en segunda residencia | 21% | No es vivienda habitual del cliente |
| Canarias (IGIC) | 3–7% | 3% en vivienda habitual / 7% tipo general |
El artículo 91.Uno.2 de la Ley 37/1992 del IVA establece el tipo reducido del 10 % para obras de renovación y reparación de viviendas privadas cuando se cumplen todos los siguientes requisitos:
Las obras se facturan directamente al propietario o inquilino que usa la vivienda como particular. Si el cliente es una empresa o sociedad, el 10 % no aplica aunque el inmueble sea residencial.
La vivienda debe llevar construida al menos 2 años. Para comprobarlo, el contratista puede pedir la escritura o consultar la referencia catastral. Las obras en edificios de nueva construcción siempre van al 21 %.
La actuación debe ser de reforma, renovación, rehabilitación o reparación. Las ampliaciones que añaden superficie nueva tributan al 21 % en la parte nueva.
Este es el requisito más polémico. Los materiales aportados por el contratista no pueden superar el 40 % del total de la obra. Si los materiales son el 60 % y la mano de obra el 40 %, toda la factura pasa al 21 %. Calcula bien antes de emitir.
Cualquier reforma en local comercial, oficina, nave industrial o establecimiento hostelero, independientemente de su antigüedad.
Si el propietario no usa la vivienda como residencia habitual (es una segunda residencia o está arrendada), el tipo es el 21 %.
La construcción de nueva planta y las ampliaciones que añaden superficie construida nueva siempre tributan al tipo general.
Si suministras material sin incluir mano de obra (ej: vendes azulejos a un particular), aplica el 21 % aunque el destino sea una vivienda.
Si los materiales que pones tú como contratista superan el 40 % del importe total, toda la factura pasa al tipo general del 21 %.
Si el cliente es una empresa o sociedad (aunque sea para reformar un piso que luego alquila), no aplica el tipo reducido.
Las Islas Canarias no aplican IVA sino el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). El tipo general es del 7 % y el tipo reducido para obras en vivienda habitual es del 3 %. Las condiciones de aplicación son similares al IVA peninsular (inmueble residencial, más de 2 años, materiales por debajo del umbral), pero las reglas específicas pueden diferir. Consulta con un asesor fiscal canario.
En Ceuta y Melilla se aplica el IPSI (Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación). Los tipos son distintos al IVA peninsular. Si trabajas habitualmente en estas ciudades, consulta con tu asesor fiscal local.
El País Vasco y Navarra tienen competencia en IVA y aplican normas propias, aunque los tipos son idénticos al IVA común (10 % y 21 %). Las normas sobre cuándo aplica el tipo reducido son prácticamente iguales a las de la Ley del IVA estatal.
Un presupuesto profesional debe mostrar el IVA con total transparencia. Estos son los elementos que deben aparecer en el documento:
Motor de Presupuestos aplica el IVA automáticamente
Selecciona el tipo (10 % o 21 %) por partida. El PDF final muestra la base imponible, la cuota y el total con el desglose correcto para cumplir con Hacienda.
Probar gratis — 2 presupuestos sin tarjeta →Esta guía es orientativa. La normativa fiscal puede cambiar. Consulta siempre con tu asesor fiscal para casos específicos.
El IVA en reformas se regula por la Ley del IVA y su reglamento de desarrollo. Cuando el contratista es profesional autónomo, también entra en juego la Ley del IRPF y el RD 439/2007 sobre retenciones aplicables al pago.
Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido
Marco del IVA aplicable a obras y reformas. El artículo 91.uno.2 regula el tipo reducido del 10 % para renovación y reparación en viviendas habituales con más de 2 años y materiales aportados por el contratista no superiores al 40 % del total.
texto en el BOE →Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Regula la tributación de rendimientos de actividades económicas y la retención del IRPF aplicable a profesionales de construcción contratados por entidades obligadas a retener.
texto en el BOE →Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, Reglamento del IRPF
Desarrolla el régimen de retenciones e ingresos a cuenta. Fija el tipo general del 7 % para actividades empresariales con inicio reciente y del 15 % para profesionales consolidados.
texto en el BOE →Las dudas más habituales sobre iva en reformas y construcción: cuándo es 10%, cuándo 21%.
El IVA reducido del 10% aplica a obras de reforma o rehabilitación en viviendas de uso particular cuando el inmueble lleva más de 2 años construido, siempre que el coste de los materiales aportados por el contratista no supere el 40% del total de la factura (art. 91 LIVA).
Sí. Los trabajos de reforma en locales comerciales, oficinas, garajes de uso no vinculado a vivienda y cualquier inmueble que no sea vivienda de uso particular tributan siempre al 21%.
Si los materiales aportados por el contratista superan el 40% del importe total de la obra, toda la operación tributa al 21% y no al 10%. Este umbral es un criterio clave: el contratista debe desglosar materiales y mano de obra en el presupuesto para justificar el IVA reducido ante una inspección de Hacienda.
Canarias tiene un impuesto propio (IGIC) con tipos reducidos del 0%, 3% o 7% según la operación. Ceuta y Melilla aplican el IPSI (Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación). En esos territorios no aplica el IVA peninsular, pero la lógica de reformas con tipo reducido para vivienda se mantiene conceptualmente.
No. En España no existe la exención del IVA por facturación anual baja en el régimen general. El contratista autónomo debe repercutir IVA en todas sus facturas desde el primer día, y deducir el IVA soportado en sus compras. El único régimen especial es el recargo de equivalencia para comercio minorista, que no aplica a servicios de construcción.
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