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¿Cuánto cuesta una reforma en España? Precios y tarifas 2026

Por Alberto Cuitó Martín · actualizado el

Tarifas calculadas con Inteligencia Artificial del software Motor de Presupuestos

El precio de una reforma en España depende de la superficie, el nivel de acabados y los gremios que intervienen. Las empresas de reformas integrales coordinan electricistas, fontaneros, albañiles y pintores bajo un mismo contrato. En viviendas de más de 2 años, el IVA aplicable es el 10%. Estos son los precios de referencia del sector para 2026.

¿Cuánto cuesta la hora de un reformista en España en 2026?

Un Oficial de 1ª reformista en España cobra 28–42 €/hora de media según el Convenio Colectivo de la Construcción. Un Oficial de 2ª entre 22–32 €/hora y un peón 16–22 €/hora, sin IVA. Las tarifas varían un ±20 % entre capitales.

Tarifas de referencia por categoría profesional del convenio · España 2026

Oficial de 1ª

28–42 €/hora

Máxima cualificación

Oficial de 2ª

22–32 €/hora

Categoría media

Peón

16–22 €/hora

Ayudante de obra

* Precios orientativos sin IVA. Las tarifas varían según zona geográfica, empresa y tipo de trabajo.

¿Qué trabajos hace un reformista y cuánto cuesta cada uno?

Los 8 trabajos más habituales de un reformista en España cubren desde intervenciones puntuales hasta instalaciones completas. Los precios incluyen mano de obra y material salvo indicación expresa, con rangos del mercado de la construcción español 2026 y del convenio colectivo del sector.

Precios de referencia 2026 · Sin IVA · Incluyen mano de obra y material salvo indicación

TrabajoDesdeHastaUnidad
Reforma integral piso 60–80 m²35.000 €65.000 €ud
Reforma parcial de salón + dormitorios4.500 €10.000 €ud
Reforma de baño completo5.500 €12.000 €ud
Reforma de cocina completa6.000 €18.000 €ud
Cambio de suelo en piso 80 m²4.000 €9.000 €ud
Reforma de fachada edificio80 €200 €m²
Reforma de local comercial300 €700 €m²
Demolición y reconstrucción de tabiques3.000 €7.000 €ud

* Precios de referencia del mercado de la construcción español 2026. El presupuesto final depende de la visita al trabajo y las condiciones específicas.

Ejemplo de partida desglosada — reformistas

Desglose real tal como aparecería en un presupuesto profesional. Separar PEM, mano de obra, materiales, margen e IVA es lo que diferencia un presupuesto técnico de uno "a ojo" — y es lo que el cliente necesita para comparar sin discutir.

Reforma integral de cocina 12 m² en vivienda habitual: demolición de revestimientos existentes (alicatado + solado + falso techo), instalación de nueva fontanería con salidas para fregadero + lavavajillas + grifería, renovación de circuitos eléctricos (3 puntos luz, 8 tomas, independiente para horno y placa), alicatado nuevo gres porcelánico 60×60, solado porcelánico antideslizante C2, pintura techo y paredes no alicatadas, instalación de mueble de cocina de catálogo + electrodomésticos aportados por cliente. Gestión de residuos y limpieza final incluida.

ConceptoImporte
Presupuesto de Ejecución Material (PEM)6800,00 €
Mano de obra4200,00 €
Materiales4500,00 €
Margen (18 %)1224,00 €
Base imponible9924,00 €
IVA (10 %)-379,60 €
Total final9544,40 €

Notas de la partida: Ejemplo para reforma en vivienda habitual (IVA 10 %). Plazo típico 3-4 semanas. No incluye electrodomésticos (los aporta cliente). Si material supera 40 % del total (electrodomésticos caros), IVA puede subir al 21 % — consultar asesor fiscal. Contingencia del 10 % absorbida en el margen.

Normativa técnica que aplica a un presupuesto de reformistas

Un presupuesto profesional no cita la normativa por moda — la cita porque determina qué partidas son obligatorias, qué materiales se pueden usar y qué certificados hay que emitir al final. Estos son los textos legales que condicionan cada presupuesto del sector.

Ley 37/1992 IVA — art. 91.uno.2 (reducido por reforma en vivienda habitual)

Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido

Regula el IVA reducido del 10 % en reformas de vivienda habitual con > 2 años y materiales < 40 % del total. Condición fiscal esencial del presupuesto de reformas — una reforma mal calificada fiscalmente expone al contratista y al cliente.

texto consolidado en el BOE →

Ley 38/1999 — Ordenación de la Edificación (LOE)

Ley 38/1999, de 5 de noviembre

Marco legal de agentes de la edificación. En reforma integral define responsabilidades decenales por defectos estructurales, trienales por habitabilidad y anuales por acabados. Condiciona el seguro decenal y el contenido contractual del presupuesto.

texto consolidado en el BOE →

CTE — Código Técnico de la Edificación (aplicable en reformas)

Real Decreto 314/2006

En reforma parcial, se cumple el CTE en las partes afectadas. Si se supera el 25 % de la envolvente térmica, toda la envolvente debe cumplir DB-HE1. Si se amplía superficie, la ampliación cumple CTE completo. Condiciona el alcance del proyecto técnico.

texto consolidado en el BOE →

RD 105/2008 — Gestión de RCD en reformas

Real Decreto 105/2008

Exige estudio + plan de gestión de residuos en reformas con demolición o cambio de acabados. Obligatorio entregar a gestor autorizado con trazabilidad documentada. Genera partida específica en todo presupuesto de reforma integral.

texto consolidado en el BOE →

Fuentes oficiales para profundizar

¿Qué factores afectan al precio de un reformista?

Los 6 factores que más mueven el presupuesto de un reformista son la categoría profesional del oficial, la complejidad técnica del trabajo, la zona geográfica (±20 % entre capitales), la urgencia del encargo y la antigüedad del edificio. Cada factor se combina con los demás en la cotización final.

Estos son los elementos que más influyen en el presupuesto final

  • 1Nivel de acabados: estándar, medio o alto (materiales y marcas seleccionadas)
  • 2Estado del inmueble: cuanto más antiguo y deteriorado, más trabajo de saneamiento
  • 3Necesidad de licencia: obras que afecten a estructura o fachada requieren proyecto
  • 4Número de gremios implicados: a mayor coordinación, mayor coste de gestión
  • 5Zona geográfica: Madrid y Barcelona son entre un 20 y un 35% más caras que otras ciudades
  • 6Estacionalidad: en verano la demanda sube y los plazos de inicio se alargan

¿Qué suele incluir y qué NO incluye el presupuesto de un reformista?

Un presupuesto profesional de reformista incluye mano de obra, materiales de pequeño montaje y pruebas finales; queda fuera el material específico (cables, sanitarios, equipos), los trabajos de albañilería complementarios, las licencias municipales y los boletines o certificados de legalización que se presupuestan aparte.

✅ Habitualmente incluye

  • •Coordinación de todos los gremios bajo un único contrato
  • •Gestión de materiales y proveedores
  • •Limpieza final de obra
  • •Garantía de la empresa reformista sobre toda la obra

⛔ Habitualmente NO incluye

  • •Proyecto de arquitecto o licencia de obra mayor
  • •Mobiliario de cocina o baño (salvo que se especifique)
  • •Electrodomésticos o equipamiento técnico
  • •Coste del seguro de hogar durante la obra (lo gestiona el propietario)

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Preguntas frecuentes sobre precios de reformistas

Las dudas más habituales respondidas

La Ley 37/1992 art. 91.uno.2 aplica IVA del 10 % a reformas en vivienda habitual con > 2 años de antigüedad y donde los materiales aportados por el contratista no superen el 40 % del total del presupuesto. Si los materiales superan ese límite, toda la operación tributa al 21 %. El presupuesto debe desglosar materiales vs mano de obra para justificar el IVA ante Hacienda — sin esto hay riesgo de recalificación fiscal.

Reforma parcial de 1 estancia (cocina o baño): 600-1.100 €/m² (alcance limitado, instalaciones afectadas puntualmente). Reforma integral de vivienda 80 m²: 550-950 €/m² en acabados estándar, 950-1.500 €/m² en acabados premium. La integral permite economías de escala en compra de materiales, coordinación de subcontratas y logística — suele salir más rentable por m² que hacer reforma por piezas a lo largo de años.

Si se amplía superficie construida: la ampliación cumple CTE completo. Si se modifica > 25 % de la envolvente térmica (fachadas + cubierta + suelos): toda la envolvente debe alcanzar transmitancias del DB-HE1. Si se cambia el uso del local (ej. oficina a vivienda): cumple CTE completo. Si la reforma afecta elementos estructurales: proyecto técnico + dirección facultativa obligatorios. Todo esto se refleja en el coste del proyecto (1.800-5.500 €) como partida separada.

Según Ley 38/1999 (LOE art. 17): 10 años por daños estructurales (cimentación, muros de carga, forjados), 3 años por daños de habitabilidad (humedades, acústica, climatización fija), 1 año por defectos de acabados (pintura, sanitarios, carpintería). La responsabilidad es solidaria entre contratista general y subcontratistas. Aunque la reforma NO obliga a seguro decenal (sólo obra nueva), se recomienda contratarlo si la reforma afecta estructura.

Modalidad estándar: 20 % anticipo a la firma, 30 % al terminar demoliciones + estructura, 30 % al terminar instalaciones + pladur, 15 % al terminar acabados, 5 % a la recepción definitiva 2-3 meses después (libera retención si no hay incidencias). Cada pago se hace contra acta de obra ejecutada firmada por ambas partes. Esta estructura protege al cliente (no paga al 100 % por adelantado) y al contratista (no se queda sin cobrar al final).

Precios de reformistas por ciudad

Tarifas específicas por capital de provincia, ajustadas al convenio colectivo provincial aplicable y al coste de vida local:

¿Cuánto cobra en Madrid? →¿Cuánto cobra en Barcelona? →¿Cuánto cobra en Valencia? →¿Cuánto cobra en Sevilla? →¿Cuánto cobra en Bilbao? →¿Cuánto cobra en Zaragoza? →¿Cuánto cobra en Málaga? →¿Cuánto cobra en Murcia? →¿Cuánto cobra en Córdoba? →¿Cuánto cobra en Alicante? →¿Cuánto cobra en Las Palmas de Gran Canaria? →¿Cuánto cobra en Palma de Mallorca? →¿Cuánto cobra en Valladolid? →¿Cuánto cobra en Vigo? →¿Cuánto cobra en Gijón? →¿Cuánto cobra en Granada? →¿Cuánto cobra en A Coruña? →¿Cuánto cobra en Santander? →¿Cuánto cobra en Pamplona? →¿Cuánto cobra en Logroño? →¿Cuánto cobra en Oviedo? →¿Cuánto cobra en San Sebastián? →¿Cuánto cobra en Badajoz? →¿Cuánto cobra en Burgos? →¿Cuánto cobra en Salamanca? →

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Recursos transversales para reformistas

Referencias que se aplican al día a día del presupuesto en este oficio.

Glosario

Siglas del presupuesto: PEM, PEC, GG, BI, IVA

Abreviaturas del sector que aparecen en cualquier presupuesto de reformista.

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Francisco José, Contratista de reformas integrales en El Escorial, Madrid. Plan Esencial.

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