Presupuesto de ejecución material (PEM): qué es, cómo se calcula y para qué se usa
El PEM es la suma de todos los costes directos de una obra — mano de obra, materiales y maquinaria — sin incluir gastos generales, beneficio industrial ni IVA. Es el punto de partida de todo presupuesto de construcción y la referencia para el ICIO, el seguro decenal y las ayudas de rehabilitación.
Genera tu presupuesto con PEM desglosadoQué incluye y qué excluye el PEM
✅ Incluido en el PEM
- •Mano de obra directa (oficiales, peones, especialistas)
- •Materiales de construcción puestos en obra
- •Maquinaria y equipos de obra (hormigonera, grúa, andamios)
- •Medios auxiliares de pequeño importe
- •Costes indirectos proporcionales de cada unidad de obra (~3-5%)
❌ Excluido del PEM
- •Gastos generales de empresa (10-13% del PEM)
- •Beneficio industrial del contratista (6% del PEM)
- •Honorarios del arquitecto y aparejador
- •IVA (10% obras vivienda / 21% obra nueva o local)
- •Tasas municipales (licencia de obras, ICIO)
- •Seguros (seguro decenal, seguro de responsabilidad civil)
La estructura completa del presupuesto de obra
El PEM es la base, pero no el precio final que paga el promotor. Sobre el PEM se aplican sucesivos incrementos hasta llegar al coste total. Esta es la estructura estándar:
PEM — Presupuesto de Ejecución Material
Suma de (cantidad × precio unitario) de cada partida
+ Gastos Generales
10-13% del PEM
+ Beneficio Industrial
6% del PEM
= PEC — Presupuesto de Ejecución por Contrata
PEM + GG + BI = precio que paga el promotor al contratista
+ Honorarios técnicos
Arquitecto + aparejador. Variable (~3-6% del PEC)
+ IVA
10% obras de reforma en vivienda / 21% obra nueva o local
= Coste total para el promotor
El desembolso real, todo incluido
= PBL — Presupuesto Base de Licitación (solo obra pública)
PEC + honorarios + IVA. Base de la licitación pública
Ejemplo: reforma integral de un piso de 80 m²
PEM (materiales + mano de obra + maquinaria)
28.000 €
+ Gastos Generales (13%)
3.640 €
+ Beneficio Industrial (6%)
1.680 €
= PEC (precio contratista sin IVA)
33.320 €
+ Honorarios técnicos (~4%)
1.333 €
+ IVA al 10%
3.465 €
= Coste total promotor
38.118 €
Para qué se usa el PEM
Base del ICIO
El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras se calcula aplicando el tipo municipal (2,8-4%) sobre el PEM. Si el PEM declarado es 30.000€ y el tipo es 3,4%, el ICIO a pagar es 1.020€.
Base del seguro decenal
La prima del seguro decenal (obligatorio en obra nueva de vivienda) se calcula sobre el PEM, con un tipo aproximado del 0,7-1,2%. Un PEM de 200.000€ genera una prima de seguro de unos 1.400-2.400€.
Referencia en ayudas
Algunos programas del Plan PRRV establecen límites máximos de ayuda por vivienda referenciados al PEM de las obras. Un presupuesto con PEM claro facilita la tramitación de subvenciones.
Preguntas frecuentes
No. El PEM es un valor neto sin IVA. Tampoco incluye los gastos generales, el beneficio industrial ni los honorarios técnicos. El IVA se aplica al final, sobre el Presupuesto de Ejecución por Contrata (PEC) — que sí incluye gastos generales y beneficio industrial. En obras de reforma en vivienda habitual, el IVA aplicable es el 10% reducido. En obras nuevas y en locales, es el 21% general.
Depende del contexto. En obras con proyecto, el PEM lo calcula el arquitecto o arquitecto técnico como parte del presupuesto del proyecto (que es un documento oficial). En obras sin proyecto (reformas menores), el contratista elabora su propio presupuesto, cuya base de coste directo equivale al PEM aunque no siempre se llame así formalmente. Para el cálculo del ICIO, el ayuntamiento usa el PEM declarado en el proyecto o, en su defecto, el presupuesto del contratista.
En teoría, el PEM declarado debe corresponder al coste real de los trabajos. En la práctica, algunos promotores declaran un PEM inferior para reducir el ICIO. Sin embargo, esto es una infracción fiscal y los ayuntamientos pueden revisar el PEM usando sus propias tablas de módulos por m² construido. Si el PEM declarado es claramente inferior al de mercado, el ayuntamiento puede liquidar la diferencia con intereses. El riesgo es mayor en obras de mayor envergadura.
Si durante la ejecución de la obra el coste real supera el PEM declarado en la licencia (lo que se conoce como "modificado de obra"), es obligatorio comunicarlo al ayuntamiento y liquidar la diferencia del ICIO. No hacerlo puede resultar en sanciones al finalizar la obra, problemas para obtener la licencia de primera ocupación o dificultades con el seguro decenal, que también está referenciado al PEM.
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