Por Alberto Cuitó Martín · actualizado el 16 de abril de 2026
El presupuesto de ejecución material (PEM) es la suma de todos los costes directos de la obra: materiales puestos a pie de obra, mano de obra, maquinaria y medios auxiliares. No incluye beneficio industrial, gastos generales, honorarios técnicos, IVA ni tasas municipales. Es la cifra de referencia legal del proyecto: sobre ella se calcula el ICIO (2-4 % según ordenanza), las tasas administrativas, los honorarios de arquitecto y aparejador en proyectos con baremo aún vigente, y el importe mínimo del seguro decenal en obra nueva residencial. Por encima del PEM se añaden 13 % de gastos generales + 6 % de beneficio industrial (PEC), y finalmente el IVA (10 % en reforma en vivienda habitual, 21 % en obra nueva para venta).
Ejemplo: reforma integral de vivienda 85 m², PEM 60.000 €
ICIO: 3 % sobre PEM = 1.800 €. Tasa municipal 250 €. Honorarios técnicos aparte.
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Probar gratis →El PEM se define en la Ley 9/2017 de Contratos del Sector Público y en el Reglamento General de la Ley de Contratos del Sector Público (RD 1098/2001). La Ley del IVA y la LOE complementan el régimen de tributación y responsabilidad técnica.
Ley 38/1999, de 5 de noviembre
Define agentes de la edificación (promotor, proyectista, director de obra, director de ejecución, constructor, propietarios y usuarios) y el régimen de garantías: 10 años por daños estructurales, 3 años por habitabilidad y 1 año por acabados.
texto en el BOE →Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido
Marco del IVA aplicable a obras y reformas. El artículo 91.uno.2 regula el tipo reducido del 10 % para renovación y reparación en viviendas habituales con más de 2 años y materiales aportados por el contratista no superiores al 40 % del total.
texto en el BOE →Ley 9/2017, de 8 de noviembre
Régimen de contratos públicos. Obliga a entregar cuadro de precios nº 1 (unitarios) y nº 2 (descompuestos) en todas las licitaciones de obra. Art. 103 regula el régimen ordinario de revisión de precios por variación de mercado.
texto en el BOE →Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre
Desarrollo reglamentario de la LCSP. Fija el 13 % de gastos generales, 6 % de beneficio industrial y los costes indirectos en 6 % para obras de edificación. Sirve de referencia nacional para PEM y PEC.
texto en el BOE →Las dudas más habituales sobre presupuesto de ejecución material (pem).
PEM = costes directos (materiales + mano de obra + maquinaria). PEC (Presupuesto de Ejecución por Contrata) = PEM + 13 % gastos generales + 6 % beneficio industrial. PBL (Presupuesto Base de Licitación) = PEC + IVA. En contratos públicos, el importe de licitación es el PBL.
La Ley Reguladora de Haciendas Locales (RDL 2/2004 art. 102) establece expresamente que la base imponible del ICIO es el coste real y efectivo de la construcción, entendido como PEM: excluye IVA, gastos generales, beneficio industrial, honorarios técnicos y tasas administrativas.
Sí, mediante las tablas de costes mínimos recogidas en la ordenanza fiscal o en la instrucción técnica. Si el PEM declarado está por debajo del mínimo oficial, el ayuntamiento liquida por diferencia y puede abrir expediente sancionador si detecta infravaloración dolosa.
El baremo oficial del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos se derogó en 2008 por la Ley Ómnibus. En la práctica, arquitecto cobra 6-10 % del PEM y aparejador 3-5 %. En obras mayores se negocia a la baja; en obras menores se fijan mínimos por importe fijo (800-2.500 €).
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