Por Alberto Cuitó Martín · actualizado el 16 de abril de 2026
En construcción existen varias modalidades de presupuesto y la elección adecuada marca la diferencia entre una obra rentable y un conflicto. El presupuesto cerrado fija un importe total que no varía salvo modificaciones escritas. El presupuesto abierto (o por precios unitarios) fija precios para cada unidad de obra pero no el total, que depende de mediciones reales. El presupuesto por administración cobra horas de mano de obra + materiales + % de beneficio sobre esos dos. El mixto combina cerrado para partidas bien definidas y abierto para las que dependen del descubrimiento durante la obra (típicamente cimentación o instalaciones ocultas).
| Modalidad | Riesgo cliente | Riesgo contratista | Ideal para |
|---|---|---|---|
| Cerrado | Bajo | Alto | Alcance bien definido |
| Abierto (precios unitarios) | Medio | Bajo | Obra pública, licitaciones |
| Por administración | Alto | Muy bajo | Urgencias con contratista de confianza |
| Mixto | Bajo-medio | Medio | Obra residencial compleja |
Reformas en espacios claros (baño, cocina, pintado integral). Obra nueva con proyecto visado y plazo corto. Evita conflictos de ampliación de alcance si el proyecto está bien detallado.
Licitación pública, obras con fuerte componente de cimentación o estructura, rehabilitación de edificios históricos. La medición real prima sobre la previsión.
Reparaciones urgentes (fuga de agua, apeos), pequeños trabajos donde el cliente no necesita control presupuestario porque el contratista es de plena confianza.
Obra residencial de reforma integral. Cerrado en acabados y abierto en partidas ocultas (cimentación, bajantes, eléctrica existente). Es el formato más usado en obra privada seria.
Las modalidades de presupuesto se rigen por los artículos 1588-1600 del Código Civil (arrendamiento de obra) y por la libertad de pactos entre partes. La jurisprudencia del TS ha consolidado criterios sobre la carga de la prueba en cada modalidad.
Código Civil, artículos 1.544 y 1.588 a 1.600
Marco civil del contrato de obra: el contratista ejecuta a cambio de precio cierto y asume riesgo hasta la entrega. El artículo 1.591 regula la responsabilidad decenal por ruina del edificio y complementa la LOE.
texto en el BOE →Ley 9/2017, de 8 de noviembre
Régimen de contratos públicos. Obliga a entregar cuadro de precios nº 1 (unitarios) y nº 2 (descompuestos) en todas las licitaciones de obra. Art. 103 regula el régimen ordinario de revisión de precios por variación de mercado.
texto en el BOE →Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre
Desarrollo reglamentario de la LCSP. Fija el 13 % de gastos generales, 6 % de beneficio industrial y los costes indirectos en 6 % para obras de edificación. Sirve de referencia nacional para PEM y PEC.
texto en el BOE →Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido
Marco del IVA aplicable a obras y reformas. El artículo 91.uno.2 regula el tipo reducido del 10 % para renovación y reparación en viviendas habituales con más de 2 años y materiales aportados por el contratista no superiores al 40 % del total.
texto en el BOE →Las dudas más habituales sobre tipos de presupuesto en construcción.
Cerrado cuando el alcance está bien definido y no hay partidas ocultas (reforma baño, cocina, pintado integral). Mixto cuando hay cimentación o instalaciones que no se pueden evaluar sin catas previas. Nunca usar "por administración" puro con un contratista desconocido: sin control presupuestario se dispara el coste.
Si la desviación es por imprevistos reales (vicio oculto, normativa sobrevenida), se negocia un precio contradictorio documentado por escrito. Si es por errores de cálculo del contratista, el riesgo corre a su cargo: no puede exigir más si el alcance pactado se mantiene. Por eso es clave que el contrato detalle el alcance y mediciones.
Mayor precisión final porque se paga por lo realmente ejecutado, menor riesgo para el contratista que no tiene que "curar en salud" con márgenes altos, y transparencia total. A cambio, el cliente asume el riesgo de variaciones de medición y debe controlar certificaciones mensuales con atención.
Obra pública: presupuesto abierto con precios unitarios y mediciones reales certificadas mensualmente. Obra privada residencial: mixto por lo general, con cerrado en acabados (donde el alcance es claro) y abierto en cimentación, estructura e instalaciones.
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