Toda obra tiene imprevistos — la pregunta no es si aparecerán sino cuántos y cuándo. La contingencia es la partida destinada a absorber esos imprevistos sin que el contratista asuma pérdida ni el cliente reciba una factura sorpresa. En obra nueva bien proyectada, la contingencia habitual está entre el 5 % y el 10 % del PEM. En rehabilitación de edificios antiguos sube al 15-25 % por la incertidumbre estructural, el amianto no declarado, las humedades ocultas y los refuerzos no previstos. En obra pública, el Reglamento LCAP (Real Decreto 1098/2001) no la contempla de forma explícita como partida separada pero la Ley 9/2017 LCSP regula los modificados (art. 203) y los precios contradictorios (art. 242) como mecanismos para absorber desviaciones superiores al 10 % del importe inicial. Presupuestar sin contingencia es el error financiero más caro de un contratista joven: un 6 % de PEM imprevisto absorbe íntegro el beneficio industrial del RD 1098/2001 y deja la obra a coste cero.
| Tipo de obra | % recomendado | Motivo principal |
|---|---|---|
| Obra nueva residencial con proyecto visado | 5-8 % | Incertidumbre baja con proyecto técnico completo |
| Obra nueva industrial / comercial | 8-12 % | Más instalaciones especializadas y ajustes de proceso |
| Rehabilitación energética (SATE, aerotermia) | 10-15 % | Adaptación a envolvente existente con tolerancias |
| Reforma integral vivienda sin catas previas | 15-20 % | Humedades ocultas, instalaciones obsoletas, estructura desconocida |
| Rehabilitación de edificio protegido | 20-30 % | Amianto, refuerzos estructurales, tutela patrimonio |
| Obra pública con proyecto completo | 0 % explícito | Se absorbe vía modificado (art. 203 Ley 9/2017 LCSP) |
Al final del PEM con su porcentaje declarado. Ventaja: transparencia total. Desventaja: el cliente a veces la rechaza ("prefiero no pagar por lo que no existe"). Uso: obras grandes, cliente corporativo, obra pública.
Menos transparente pero mejor aceptada en obra privada residencial. El BI inflado absorbe la contingencia sin que el cliente vea la partida explícita. Uso: mayoría del sector en obra pequeña-media.
No se cobra ex-ante sino cuando el imprevisto aparece, con precios unitarios ya pactados en el contrato. La más justa pero exige confianza mutua y contrato bien redactado. Uso: obras largas con cliente recurrente.
| Causa | Responsable | Base legal |
|---|---|---|
| Cambio de alcance solicitado por cliente | Cliente (precio contradictorio) | Art. 1588 Cc + modificado firmado |
| Condiciones ocultas no declaradas por cliente | Cliente | Buena fe contractual art. 1258 Cc |
| Error de medición del contratista | Contratista (absorbe) | Riesgo propio del contratista |
| Olvido de partida en la oferta | Contratista | Riesgo propio |
| Defecto del proyecto técnico | Proyectista vía seguro RC | LOE art. 17.1.b (3 años habitabilidad) |
| Vicio oculto de edificio preexistente | Cliente | Art. 1484 Cc (saneamiento por vicios) |
Motor de Presupuestos sugiere el % de contingencia según tipo y tamaño de obra para que no entres en pérdida por imprevisto.
Probar gratis →La contingencia en obra privada se regula por libertad de pacto (art. 1588 Cc). En obra pública, la Ley 9/2017 LCSP disciplina los modificados del contrato (art. 203-207) y los precios contradictorios (art. 242). El RD 1098/2001 fija las referencias de margen que la contingencia no debe erosionar. La LOE añade la responsabilidad técnica del proyectista cuando las desviaciones son por defectos del proyecto.
Ley 9/2017, de 8 de noviembre
Régimen de contratos públicos. Obliga a entregar cuadro de precios nº 1 (unitarios) y nº 2 (descompuestos) en todas las licitaciones de obra. Art. 103 regula el régimen ordinario de revisión de precios por variación de mercado.
texto en el BOE →Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre
Desarrollo reglamentario de la LCSP. Fija el 13 % de gastos generales, 6 % de beneficio industrial y los costes indirectos en 6 % para obras de edificación. Sirve de referencia nacional para PEM y PEC.
texto en el BOE →Código Civil, artículos 1.544 y 1.588 a 1.600
Marco civil del contrato de obra: el contratista ejecuta a cambio de precio cierto y asume riesgo hasta la entrega. El artículo 1.591 regula la responsabilidad decenal por ruina del edificio y complementa la LOE.
texto en el BOE →Ley 38/1999, de 5 de noviembre
Define agentes de la edificación (promotor, proyectista, director de obra, director de ejecución, constructor, propietarios y usuarios) y el régimen de garantías: 10 años por daños estructurales, 3 años por habitabilidad y 1 año por acabados.
texto en el BOE →Las dudas más habituales sobre contingencia e imprevistos en presupuesto de obra.
Obra nueva residencial con proyecto visado: 5-8 %. Obra nueva industrial o comercial: 8-12 %. Rehabilitación energética (SATE, aerotermia): 10-15 %. Reforma integral de vivienda sin catas previas: 15-20 %. Rehabilitación de edificio protegido o con amianto: 20-30 %. Obra pública con proyecto completo: el Reglamento LCAP no contempla contingencia explícita — se absorbe vía modificado o precio contradictorio si la desviación supera 10 %.
Tres opciones. A) Partida explícita "imprevistos técnicos" al final del PEM con su %. Es transparente pero el cliente a veces la rechaza ("prefiero no pagar lo que no existe"). B) Reparto integrado en el BI subiendo del 6 al 9-10 %. Menos transparente pero más aceptado. C) Cláusula de precio contradictorio — no se cobra ex-ante sino cuando el imprevisto aparece, con precios unitarios ya pactados. Es la más justa pero exige confianza mutua. La mayoría del sector usa la opción B en obra pequeña y la A en obra grande.
En obra privada con contingencia explícita: si no se consume, beneficia al contratista (queda como margen extra). Esto es estándar sector y está blindado por el art. 1588 Cc. En obra pública, la Ley 9/2017 LCSP obliga a liquidar por obra realmente ejecutada — si no se consume la contingencia, no se factura. Por eso en obra pública es preferible subir ligeramente el BI que abrir partida de contingencia.
Según el art. 203 Ley 9/2017 LCSP, cuando la desviación sustancial supera el 10 % del precio inicial o afecta al alcance esencial del contrato, se requiere modificado formal con propuesta técnica + aprobación del órgano de contratación. En obra privada, cualquier desviación superior al 5 % del PEM original debería formalizarse por escrito como anexo al presupuesto — sin escrito, el contratista no puede exigir el sobrecoste y el cliente puede reclamar cumplimiento al precio original.
No. Depende de la causa. Si son imputables al cliente (cambio de alcance, mala definición inicial, condiciones ocultas no declaradas) los paga el cliente como precio contradictorio. Si son imputables al contratista (error de medición, olvido de partida, infravaloración del coste) los absorbe el contratista contra su margen. Si son imputables al proyectista (defectos de proyecto, incumplimiento CTE) los paga el proyectista vía su seguro de RC — LOE art. 17.1.c establece responsabilidad trienal por defectos de habitabilidad.
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