Por Alberto Cuitó Martín · actualizado el 16 de abril de 2026
Durante la ejecución de cualquier obra, casi siempre aparecen imprevistos o cambios de alcance que hacen necesario modificar el proyecto inicial: una estructura dañada que exige refuerzo, una canalización obsoleta que obliga a re-tender fontanería, o un cliente que decide añadir una estancia. El modificado de obra es el documento que recoge por escrito esos cambios y ajusta el contrato original en alcance, plazo y precio. Formalizarlo correctamente es crítico: sin modificado firmado, el contratista no puede facturar los trabajos extra y el promotor no tiene claridad sobre qué está pagando. Esta guía explica cuándo es obligatorio, cómo estructurarlo y qué consecuencias fiscales tiene.
Estructura deteriorada bajo revestimientos, instalaciones obsoletas no previstas, patologías ocultas que aparecen al demoler. El contratista propone solución y se formaliza.
Cambio de acabados, ampliación de alcance (añadir una estancia), mejoras de calidad, cambios de distribución. Iniciativa del promotor.
Cálculos erróneos o partidas olvidadas en el proyecto original. Responsabilidad del arquitecto (puede afectar a sus honorarios por visado de modificado).
Cambio de normativa durante la obra (actualización del CTE, nueva ordenanza municipal). Poco frecuente pero puede forzar modificaciones.
El modificado se apoya en la LOE (responsabilidades del proyectista y DO si afecta a elementos esenciales) y en el Código Civil (modificación del contrato de obra art. 1.593). La Ley del IVA regula la factura rectificativa o complementaria según el caso.
Ley 38/1999, de 5 de noviembre
Define agentes de la edificación (promotor, proyectista, director de obra, director de ejecución, constructor, propietarios y usuarios) y el régimen de garantías: 10 años por daños estructurales, 3 años por habitabilidad y 1 año por acabados.
texto en el BOE →Código Civil, artículos 1.544 y 1.588 a 1.600
Marco civil del contrato de obra: el contratista ejecuta a cambio de precio cierto y asume riesgo hasta la entrega. El artículo 1.591 regula la responsabilidad decenal por ruina del edificio y complementa la LOE.
texto en el BOE →Ley 9/2017, de 8 de noviembre
Régimen de contratos públicos. Obliga a entregar cuadro de precios nº 1 (unitarios) y nº 2 (descompuestos) en todas las licitaciones de obra. Art. 103 regula el régimen ordinario de revisión de precios por variación de mercado.
texto en el BOE →Las dudas más habituales sobre modificado de obra: formalizar cambios sobre el contrato.
Siempre que se alteren: el alcance del proyecto, el plazo de ejecución o el precio pactado. En obra con proyecto técnico, si se afectan elementos esenciales (estructura, instalaciones principales, distribución) es obligatorio un modificado firmado por el arquitecto como DO y, si es significativo, un nuevo visado colegial.
Descripción detallada del cambio, motivo (imprevisto técnico o decisión del cliente), impacto en el plazo, partidas nuevas con medición y precio unitario, precio total del modificado, fecha y firma de ambas partes. Ideal adjuntar plano o croquis del cambio.
El importe del modificado se factura por separado o como suplemento de la siguiente certificación. El IVA aplicable es el mismo que el del contrato original (10 % si es reforma en vivienda habitual, 21 % si no cumple requisitos). Si el modificado supera el 20 % del contrato inicial, el asesor fiscal debe verificar si afecta a la calificación del IVA reducido.
Se genera la causa más habitual de conflicto en obra. Sin modificado firmado, el contratista ha ejecutado trabajos extra que no puede reclamar y el promotor puede negarse a pagarlos. La jurisprudencia exige documentación probatoria del acuerdo: whatsapps, emails, fotografías son aceptables pero frágiles. Lo correcto es siempre acta de modificado firmada.
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