Modificado de obra: qué es, cuándo se hace y cómo afecta al presupuesto y al contrato
Ninguna obra acaba exactamente como se planificó. El modificado de obra es el instrumento contractual y técnico que permite registrar los cambios con seguridad jurídica para ambas partes: el promotor sabe qué paga y por qué, y el contratista tiene respaldo para cobrar los trabajos adicionales.
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Un modificado de obra es el documento técnico y contractual que recoge las variaciones entre lo acordado inicialmente (el proyecto y/o el contrato) y lo que finalmente se ejecuta. Puede implicar más trabajo, menos trabajo, distinto material o combinaciones de los tres.
Sin modificado firmado, cualquier trabajo adicional queda en tierra de nadie: el contratista dice que lo hizo y debe cobrarlo; el promotor dice que no lo autorizó. El modificado es la prueba de que ambas partes acordaron el cambio antes de ejecutarlo.
Cuándo surge la necesidad de un modificado
Cambio de diseño por el promotor
voluntarioEl propietario decide durante la obra ampliar la cocina, eliminar un tabique o cambiar el tipo de suelo.
Imprevistos descubiertos durante la obra
forzosoSe encuentran instalaciones ocultas que requieren redistribución, o la cimentación revela un terreno diferente al previsto.
Errores u omisiones en el proyecto
forzosoEl proyecto no incluía una partida necesaria (ej. impermeabilización de terraza) que se descubre imprescindible durante la ejecución.
Cambio en la normativa
forzosoUna actualización del CTE o una exigencia municipal descubierta durante la tramitación obliga a modificar el proyecto.
Tipos de modificado de obra
Modificado por ampliación
Se añaden trabajos no previstos en el contrato original. El presupuesto sube. Es el más frecuente: instalaciones adicionales, acabados mejorados, nueva partida de obra por imprevisto. Siempre requiere aprobación previa del promotor.
Modificado por reducción
Se eliminan trabajos del contrato original. El presupuesto baja. Menos frecuente, pero ocurre cuando el promotor decide simplificar el alcance por razones económicas o de diseño. Implica ajustar el precio y revisar el plazo.
Modificado por cambio de calidades
El alcance del trabajo es el mismo, pero cambian los materiales. Puede subir o bajar el precio según si se mejoran o reducen las calidades. Frecuente en acabados: cambio de pavimento, cambio de marca de grifería, sustitución de carpintería.
Cómo formalizar un modificado en obra privada
Propuesta por escrito
El contratista o la dirección facultativa redacta una propuesta describiendo el cambio: trabajo a añadir/eliminar/modificar, causa que lo origina y valoración económica.
Valoración económica detallada
Se desglosa el coste del cambio: medición del trabajo adicional/eliminado + precio unitario aplicable. Si no hay precio unitario en el contrato original, se negocia o se aplica precio de mercado.
Aprobación del promotor
El promotor debe autorizar expresamente el modificado antes de que se ejecute. La autorización verbal no es suficiente — debe ser escrita (email con confirmación, acta de reunión firmada o documento de modificado firmado).
Firma del documento de modificado
Se firma el documento de modificado entre promotor y contratista, con el visto bueno de la dirección facultativa si la hay. Este documento pasa a ser parte del contrato.
Actualizar el cronograma si afecta al plazo
Si el modificado implica más trabajo, el plazo de entrega puede verse afectado. Es el momento de acordar la nueva fecha, no cuando ya hay retraso.
Impacto del modificado en el PEM y el ICIO
El modificado puede tener consecuencias fiscales que muchos promotores no anticipan:
Liquidación complementaria del ICIO
El ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) se calcula sobre el PEM (Presupuesto de Ejecución Material) declarado en la solicitud de licencia. Si el modificado aumenta el PEM, el Ayuntamiento puede girar una liquidación complementaria del ICIO una vez terminada la obra.
El Ayuntamiento realiza una comprobación del coste real de la obra una vez terminada. Si el PEM real supera el declarado en más de un margen significativo, la diferencia tributa al tipo del ICIO (habitualmente el 4% del exceso en Madrid, aunque varía por municipio).
Modificado y nueva licencia
Si el modificado implica cambios sustanciales en el proyecto (nueva superficie construida, cambio de uso, modificación de fachada o estructura), puede ser necesario solicitar una licencia de modificado de obra o un proyecto reformado. Los cambios menores (calidades, redistribución interior sin afectar estructura) normalmente no requieren nueva licencia.
El modificado en obra pública
En obra pública, el modificado es un acto administrativo regulado con procedimiento específico:
- •Requiere redacción de un proyecto reformado firmado por técnico competente
- •Debe aprobarse por el órgano de contratación antes de ejecutar los trabajos adicionales
- •Existe un límite legal: el modificado no puede superar el 20% del presupuesto original en contratos del sector público
- •Si supera ese límite o implica cambios sustanciales, debe rescindirse el contrato y licitar de nuevo
- •El contratista que ejecuta trabajos adicionales sin aprobación previa en obra pública no tiene derecho a cobrarlos
Documentos relacionados con el modificado
Proyecto de obra
El proyecto original del que parte el modificado: tipos de proyecto y cuándo requieren visado colegial.
Presupuesto de ejecución material
El PEM es la base del ICIO. Si el modificado lo cambia, puede haber liquidación complementaria.
Contrato de obras
El modificado complementa el contrato original. Qué debe incluir el contrato para gestionar bien los imprevistos.
Cuánto cuesta una licencia de obra
El ICIO se calcula sobre el PEM. Si el modificado sube el PEM, el coste de la licencia puede aumentar.
Preguntas frecuentes sobre el modificado de obra
No. El contratista no puede ejecutar trabajos que no estaban en el contrato original sin que haya una orden escrita del promotor o de la dirección facultativa autorizando ese trabajo adicional. Si lo hace sin autorización, corre el riesgo de que el promotor no pague esos trabajos adicionales. La única excepción es cuando hay un peligro inminente para la seguridad de la obra y no hay tiempo de pedir autorización, en cuyo caso el contratista debe comunicarlo inmediatamente por escrito. En cualquier otro caso, primero se autoriza y después se ejecuta.
El visado colegial del modificado depende de si implica un cambio en el proyecto técnico visado. Si el modificado conlleva una variación sustancial del proyecto original (cambio estructural, cambio de uso, ampliación de superficie), debe formalizarse como proyecto reformado y visarse ante el colegio profesional correspondiente. Si el modificado es solo económico (cambio de calidades, variación de precios) sin alterar el proyecto técnico, el visado no es necesario, aunque la firma de ambas partes sí lo es para tener validez contractual.
Si el promotor rechaza un modificado propuesto por el contratista, el contratista tiene dos opciones: aceptar la decisión y ejecutar la obra según el contrato original (si técnicamente es posible), o resolver el contrato por imposibilidad técnica de ejecutar la obra sin el modificado (por ejemplo, si se han descubierto condiciones del terreno que hacen inviable el proyecto original). En el segundo caso, el contratista tiene derecho a cobrar los trabajos ejecutados hasta el momento de la resolución. Lo que el contratista no puede hacer es ejecutar un trabajo diferente sin el modificado aprobado y luego reclamar su pago.
No. El modificado de obra no cancela el contrato original — lo complementa o lo modifica en los aspectos específicos que recoge. El contrato original sigue vigente en todo lo que no haya sido expresamente modificado. Esto significa que el plazo de obra original, las condiciones de pago, las penalizaciones y las garantías del contrato original se mantienen, salvo que el modificado establezca expresamente lo contrario. Un modificado bien redactado especifica qué cláusulas del contrato original quedan modificadas y cuáles se mantienen sin cambios.
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