Por Alberto Cuitó Martín · actualizado el 16 de abril de 2026
La derrama es una cuota extraordinaria que la comunidad de propietarios acuerda para cubrir gastos no incluidos en el presupuesto ordinario anual: obras de rehabilitación, reparaciones urgentes, instalación de ascensor, adaptación a normativa. La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal regula el procedimiento: convocatoria de junta con orden del día específico, mayorías según el tipo de obra, reparto según coeficientes de participación, plazos de pago y consecuencias de impago. Esta guía explica cuándo es necesaria derrama, quórum exigido, cómo se fracciona el pago y qué hacer ante vecinos morosos.
| Tipo de obra | Mayoría exigida |
|---|---|
| Conservación ordinaria / urgente | Mayoría simple (LPH art. 10) |
| Obras de mejora no necesarias | 3/5 de propietarios y cuotas |
| Accesibilidad si hay propietarios > 70 años | Mayoría simple (LPH art. 10.1.b) |
| Rehabilitación energética Next Generation | Mayoría simple (RDL 11/2022) |
| Instalación de ascensor | Mayoría simple si hay discapacitados |
| Divisiones / agregaciones de viviendas | Unanimidad |
La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal protege a la comunidad frente a impagos:
La derrama se regula por la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, complementada con la LRRRU cuando las obras implican rehabilitación energética o accesibilidad.
Ley 49/1960, de 21 de julio
Marco de las comunidades de propietarios. El artículo 10 fija obras de conservación y accesibilidad por mayoría simple; el 17 regula las mayorías reforzadas (3/5 mejora, unanimidad divisiones). Art. 21 procedimiento monitorio contra morosos.
texto en el BOE →Ley 8/2013, de 26 de junio
Marco para rehabilitación de edificios y barrios. Introduce el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) obligatorio en edificios > 50 años y regula las actuaciones sobre el medio urbano.
texto en el BOE →Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre
Regula ayudas Next Generation EU para rehabilitación energética: programas 3 (edificios con ≥ 30 % ahorro demanda) y 4 (viviendas individuales con ≥ 7 % de ahorro). Aporta entre 3.000 y 18.800 € por vivienda.
texto en el BOE →Las dudas más habituales sobre derrama en comunidad de propietarios: guía completa.
Depende del tipo de obra. Conservación ordinaria: mayoría simple. Obras de mejora no necesarias: 3/5 de propietarios y cuotas. Accesibilidad (rampa, ascensor) si hay propietarios > 70 años: mayoría simple. Rehabilitación energética acogida a Next Generation: mayoría simple desde RDL 11/2022. Divisiones y agregaciones de viviendas: unanimidad.
Según el coeficiente de participación que figura en el título constitutivo de la comunidad. En la mayoría de casos se calcula por superficie útil y ubicación (plantas altas suelen tener coeficientes menores en edificios sin ascensor). El total de la derrama se divide proporcionalmente según coeficientes.
Sí, es lo habitual. La junta aprueba el calendario de pagos: habitual 6-24 cuotas mensuales o trimestrales según el importe. En derramas grandes (> 5.000 € por propietario), la comunidad puede gestionar financiación colectiva con banco a tipo preferente para facilitar.
La Ley de Propiedad Horizontal permite reclamación judicial mediante procedimiento monitorio específico (art. 21 LPH). Al vecino moroso se le puede privar del voto en juntas (salvo para impugnar acuerdos que le afecten). El inmueble queda afecto al pago: si se vende, el nuevo propietario asume la deuda con el año en curso y anteriores por responsabilidad solidaria (art. 9.1.e LPH).
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