Derrama en comunidad de propietarios: tipos, cómo se calcula y qué pasa si no se paga
La derrama es el pago extraordinario que la junta aprueba para financiar obras o gastos imprevistos. No pagarla tiene consecuencias reales: procedimiento monitorio, embargo y pérdida del derecho de voto en junta. Qué tipos existen y cómo se calculan.
Presupuesta las obras de tu comunidadTipos de derrama
Aportación periódica al fondo de reserva que complementa la cuota ordinaria. La LPH obliga a que el fondo de reserva sea al menos el 10% del presupuesto ordinario anual. Si el fondo cae por debajo de ese mínimo, la junta puede aprobar una derrama ordinaria para reponerlo.
No requiere acuerdo específico si está prevista en el presupuesto ordinario aprobado en junta.
Pago puntual aprobado en junta para financiar una obra o gasto concreto que supera los recursos del fondo de reserva: reparación urgente de fachada, instalación de ascensor, rehabilitación energética.
Requiere el quórum correspondiente al tipo de obra que financia (obras necesarias, de mejora, de lujo).
Cómo se calcula la derrama de cada propietario
El importe total de la derrama se distribuye entre los propietarios según el coeficiente de participación de cada vivienda, que figura en la escritura de división horizontal del edificio y en el título constitutivo de la comunidad.
Ejemplo: obra de 60.000€ — piso con coeficiente del 8%:
60.000 × 0,08 = 4.800€ de derrama
El coeficiente no equivale a la superficie útil del piso: tiene en cuenta la superficie, la planta (áticos tienen más) y si dispone de elementos privativos adicionales (plaza de garaje, trastero en módulo propio). Un bajo puede tener menor coeficiente que un ático de igual superficie.
Cuándo es exigible la derrama
La derrama es exigible desde que la junta aprueba la obra y fija el calendario de pagos. Vincula a todos los propietarios, incluidos los que votaron en contra y los que no asistieron a la junta si no la impugnan en los 30 días siguientes a la notificación.
Qué pasa si un propietario no paga la derrama
Pérdida del derecho de voto en junta
Los propietarios con deudas con la comunidad no pueden votar en juntas mientras no regularicen su situación (LPH art. 15). Sí pueden asistir y expresarse, pero sin voto.
Reclamación extrajudicial
La comunidad requiere el pago mediante comunicación fehaciente (burofax o correo certificado) antes de iniciar el procedimiento judicial.
Procedimiento monitorio
Procedimiento judicial acelerado para cobro de deudas. No requiere abogado ni procurador hasta 2.000€. El deudor tiene 20 días para pagar o oponerse. Sin oposición, el juez ordena el embargo directamente.
Embargo preventivo
Si hay riesgo de insolvencia, la comunidad puede solicitar embargo preventivo de bienes del deudor (incluida la propia vivienda) antes de que finalice el procedimiento monitorio.
Afección real del inmueble
El piso responde con carácter de afección real (preferente sobre otros acreedores) de las deudas con la comunidad del año en curso y los tres anteriores (LPH art. 9.1.e). Importante en compraventas.
Casos especiales: alquiler y compraventa
Vivienda en alquiler
El propietario es siempre responsable ante la comunidad. Puede repercutir algunas derramas al inquilino si el contrato lo prevé, pero la comunidad reclama al propietario. Si el inquilino no paga al propietario, el propietario sigue debiendo a la comunidad.
Compraventa con derrama pendiente
La derrama ya aprobada en junta sigue al inmueble aunque cambie de propietario. La regla general: las derramas anteriores a la escritura corresponden al vendedor; las posteriores, al comprador. Es habitual negociar un ajuste de precio. El notario debe preguntar si hay derramas aprobadas o pendientes de aprobación.
Preguntas frecuentes
Sí. Los propietarios que no asistieron a la junta tienen 30 días desde la notificación del acuerdo para impugnarlo ante los tribunales. Los que asistieron y votaron en contra también pueden impugnarlo si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, o si es gravemente perjudicial para los intereses de la comunidad. La impugnación no suspende automáticamente la ejecución de la obra ni el pago de la derrama, salvo que el juez adopte medidas cautelares expresas. Si el impugnante pierde, puede ser condenado en costas.
La Ley de Propiedad Horizontal no prevé un derecho de aplazamiento individual por dificultades económicas. Sin embargo, la comunidad puede acordar en junta un plan de pago fraccionado para todos los propietarios, o en casos concretos llegar a un acuerdo extrajudicial con el deudor. Si el propietario no paga, la comunidad inicia el procedimiento monitorio tras una reclamación extrajudicial fehaciente. En casos de situación económica muy precaria, el juzgado puede modular los plazos del embargo, pero no puede obligar a la comunidad a renunciar a su crédito.
Sí, cuando la derrama se destina a obras de reparación y conservación del inmueble arrendado. Si el propietario alquila la vivienda, los gastos de reparación son deducibles en el IRPF como gastos necesarios para obtener el rendimiento del arrendamiento (art. 23 LIRPF). Atención: las derramas destinadas a mejoras que amplíen la vida útil o la capacidad del edificio no son deducibles como gasto, sino que se activan como inversión y se amortizan en ejercicios sucesivos. La calificación entre reparación y mejora es clave.
El fondo de reserva es una reserva permanente que la comunidad mantiene para atender gastos imprevistos y obras de conservación. La Ley de Propiedad Horizontal obliga a que sea al menos el 10% del presupuesto ordinario anual. Las derramas son aportaciones extraordinarias que se aprueban puntualmente para financiar obras concretas que superan los recursos del fondo. La diferencia práctica: el fondo de reserva es una "hucha" continua; la derrama es un pago puntual aprobado para un fin específico.
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