Por Alberto Cuitó Martín · actualizado el 16 de abril de 2026
La rehabilitación de vivienda es la intervención técnica que recupera o mejora un inmueble existente en alguno de los tres ámbitos que regula la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (LRRRU): conservación estructural, accesibilidad universal y eficiencia energética. Tiene ventajas fiscales importantes. IVA del 10 % si cumple requisitos del artículo 91 de la Ley del IVA, deducciones en el IRPF por obras de mejora energética, compatibilidad con las ayudas Next Generation EU gestionadas por las CCAA. Esta guía explica los tres tipos principales de rehabilitación, los requisitos legales para acceder al tipo reducido de IVA y la documentación necesaria.
Reparación de defectos en cimentación, estructura, cubierta, fachada. Actuaciones para mantener la funcionalidad del edificio.
Instalación de ascensor, rampas, supresión de barreras, adaptación de accesos y servicios comunes para personas con movilidad reducida.
SATE de fachada, cambio de ventanas, aerotermia, fotovoltaica, aislamiento de cubierta. Actuaciones que reducen demanda y consumo energético.
La rehabilitación se regula por la LRRRU (Ley 8/2013), la Ley del IVA (art. 91 tipo reducido) y el RD 853/2021 de ayudas Next Generation para rehabilitación residencial.
Ley 8/2013, de 26 de junio
Marco para rehabilitación de edificios y barrios. Introduce el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) obligatorio en edificios > 50 años y regula las actuaciones sobre el medio urbano.
texto en el BOE →Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre
Regula ayudas Next Generation EU para rehabilitación energética: programas 3 (edificios con ≥ 30 % ahorro demanda) y 4 (viviendas individuales con ≥ 7 % de ahorro). Aporta entre 3.000 y 18.800 € por vivienda.
texto en el BOE →Real Decreto 47/2007, de 19 de enero (actualizado por RD 390/2021)
Regula el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de edificios (CEE). Obligatoria en venta o alquiler de vivienda. Escala de calificación A-G.
texto en el BOE →Ley 49/1960, de 21 de julio
Marco de las comunidades de propietarios. El artículo 10 fija obras de conservación y accesibilidad por mayoría simple; el 17 regula las mayorías reforzadas (3/5 mejora, unanimidad divisiones). Art. 21 procedimiento monitorio contra morosos.
texto en el BOE →Las dudas más habituales sobre rehabilitación de vivienda: tipos y ventajas fiscales.
Conservación (reparación de defectos, mantenimiento estructural), accesibilidad (eliminación de barreras, instalación de ascensor, adaptación de accesos) y eficiencia energética (SATE, ventanas nuevas, aerotermia, fotovoltaica). Una obra puede combinar los tres tipos: de hecho, para ayudas Next Generation es requisito.
El 10 % del art. 91 Ley 37/1992 si: inmueble con más de 2 años de antigüedad, destino vivienda habitual del cliente, materiales aportados por el contratista no superan el 40 % del total. Fuera de estos requisitos (obra en segunda residencia, materiales >40%, cliente empresa) aplica el 21 %.
Deducción por obras de mejora energética: 20-60 % según tramo de mejora acreditada por CEE previo y posterior. Hasta 5.000 €/año de base deducible. Compatible con ayudas Next Generation (se resta la subvención de la base de deducción).
Factura del contratista con desglose de materiales y mano de obra. Certificado de eficiencia energética antes y después si aplica a obras de mejora energética. Licencia municipal y pago del ICIO. Justificantes de pago (transferencia, tarjeta: no efectivo por encima de 2.500 €). Documentación a conservar al menos 4 años.
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