Rehabilitación de vivienda: qué es, diferencia con reforma y normativa aplicable

Depende del tipo y alcance de la intervención. Las rehabilitaciones que afectan a elementos estructurales, fachadas, cubiertas o instalaciones generales del edificio requieren proyecto de ejecución firmado por arquitecto. Las rehabilitaciones menores (reparaciones puntuales de fachada, sustitución de cubierta sin afección estructural) pueden no requerirlo si el ayuntamiento así lo considera para la licencia. En la práctica, cualquier rehabilitación de cierta entidad que requiera licencia de obra mayor precisa arquitecto y aparejador, y la actuación más segura es consultarlo con el ayuntamiento antes de contratar a nadie.

El IVA en obras de rehabilitación es del 10% (tipo reducido) cuando se cumplen los requisitos del artículo 91 de la Ley del IVA: que el destinatario sea persona física y que el uso del edificio sea residencial, y que la construcción o rehabilitación haya concluido al menos dos años antes. En obras de reforma interior sin afección a elementos estructurales o comunes del edificio, puede aplicarse también el 10% si se cumplen los requisitos. El tipo general (21%) aplica si no se cumplen las condiciones. La diferencia puede ser significativa en obras de gran importe, por lo que conviene verificar la calificación de la obra con un asesor fiscal antes de contratar.

Un propietario no puede obligar directamente a la comunidad a rehabilitar si el edificio cumple las condiciones mínimas de seguridad. Sin embargo, si el edificio presenta deficiencias estructurales o de habitabilidad, el ayuntamiento puede dictar una "orden de ejecución" que obligue a la comunidad a rehabilitar con un plazo determinado. Además, la Ley de Propiedad Horizontal permite a cualquier propietario exigir obras de accesibilidad (ascensor, rampa) que el conjunto de la comunidad debe financiar hasta el importe equivalente a 12 mensualidades de cuota, sin necesidad de acuerdo previo.

Si la comunidad no tiene fondos suficientes en el fondo de reserva, debe aprobar una derrama extraordinaria. Si los propietarios no pagan la derrama, la comunidad puede iniciar el procedimiento monitorio para cobrarla. Si a pesar de todo la obra no se ejecuta en el plazo fijado por la orden de ejecución, el ayuntamiento puede ejecutarla subsidiariamente y repercutir el coste a los propietarios, incluso con cargo a los bienes del edificio (procedimiento de apremio). En situaciones de insolvencia generalizada de la comunidad, existen algunas líneas de financiación pública específicas para comunidades en dificultades.