Por Alberto Cuitó Martín · actualizado el 16 de abril de 2026
Las obras en comunidad de propietarios se rigen por la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH), que distingue entre obras necesarias (conservación, seguridad, accesibilidad obligatoria), obras de mejora y obras excepcionales (divisiones, segregaciones, cambio de uso). Para cada tipo, la LPH fija una mayoría distinta en junta de propietarios: desde la mayoría simple para obras urgentes hasta la unanimidad para actuaciones que alteren la configuración jurídica del edificio. El presidente y el administrador deben velar por seguir el procedimiento correcto; un acuerdo votado con mayoría incorrecta es impugnable judicialmente en el plazo de 3 meses por cualquier propietario disidente.
| Tipo de obra | Mayoría | Ejemplo |
|---|---|---|
| Conservación / urgente | Mayoría simple | Reparación bajante rota, refuerzo tras ITE desfavorable |
| Accesibilidad obligatoria | Mayoría simple | Rampa, ascensor con propietarios > 70 años |
| Eficiencia energética Next Gen | Mayoría simple | Aislamiento SATE, fotovoltaica comunitaria |
| Mejora no necesaria | 3/5 propietarios y cuotas | Piscina nueva, cambio de jardinería |
| Instalación ascensor | Mayoría simple (con discapacitados) | Ascensor en edificio sin elevador |
| Divisiones / segregaciones | Unanimidad | Convertir un local en 2 viviendas |
Convocatoria por escrito con 6 días de antelación mínimos. Orden del día claro con el presupuesto y la empresa propuesta.
Se recomienda presentar 2-3 presupuestos con el mismo desglose (capítulos, unidades, precios unitarios) para que los propietarios comparen sobre base homogénea.
En obras mayores (afectan estructura, fachada o volumen) es obligatorio arquitecto o aparejador. En obras menores puede bastar memoria valorada.
Presidente en representación de la comunidad. Debe incluir plazos, penalizaciones, retención de garantía y plan de pagos.
Cada variación relevante, modificación o certificación mensual se refleja en acta de junta extraordinaria o en comunicación firmada del administrador.
Las obras en comunidad se regulan por la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH), complementada por la LRRRU (Ley 8/2013) en materia de rehabilitación urbana y por la LOE cuando se trata de obra mayor.
Ley 38/1999, de 5 de noviembre
Define agentes de la edificación (promotor, proyectista, director de obra, director de ejecución, constructor, propietarios y usuarios) y el régimen de garantías: 10 años por daños estructurales, 3 años por habitabilidad y 1 año por acabados.
texto en el BOE →Ley 8/2013, de 26 de junio
Marco para rehabilitación de edificios y barrios. Introduce el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) obligatorio en edificios > 50 años y regula las actuaciones sobre el medio urbano.
texto en el BOE →Ley 49/1960, de 21 de julio
Marco de las comunidades de propietarios. El artículo 10 fija obras de conservación y accesibilidad por mayoría simple; el 17 regula las mayorías reforzadas (3/5 mejora, unanimidad divisiones). Art. 21 procedimiento monitorio contra morosos.
texto en el BOE →Las dudas más habituales sobre obras en comunidad de propietarios.
Mayoría simple (propietarios y cuotas) si la obra es de conservación o exigida por ITE/IEE desfavorable (LPH art. 10.1). Mayoría de 3/5 si se trata de mejora no obligatoria. Si incluye actuaciones de eficiencia energética amparadas por el RDL 11/2022, basta mayoría simple.
Si la obra es necesaria (conservación, seguridad, accesibilidad obligatoria) o aprobada con la mayoría legal correspondiente, el voto en contra no exime del pago. Si votas en contra de una obra de mejora no necesaria con coste superior a 3 mensualidades de gastos comunes, sí puedes quedar exento según LPH art. 17.4.
Plazo de 3 meses desde la notificación del acta (art. 18 LPH). Demanda ante juzgado de primera instancia del domicilio del inmueble. El propietario debe estar al corriente de pagos para poder impugnar. Si se acredita mayoría incorrecta, ausencia de convocatoria legal o acuerdo contrario a la ley, el juez anula el acuerdo.
El presidente en representación de la comunidad, firmada por un arquitecto o aparejador que redacte el proyecto técnico. La comunidad debe aprobar en junta el presupuesto, nombrar técnico director y firmar el contrato con la constructora. El administrador suele gestionar la documentación administrativa y los pagos.
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