IVA en obra nueva: porcentaje 2026
(10%, 4% VPO y casos especiales)
El IVA de obra nueva es el que paga el comprador en la primera entrega por el promotor — es un impuesto distinto del IVA en reformas, que afecta a quien ya tiene la vivienda construida. Esta guía explica los tipos vigentes, cuándo aplica cada uno y cuándo se paga ITP en su lugar.
Aviso: guía orientativa. Consulta siempre con tu asesor fiscal.
Tabla resumen: IVA por tipo de inmueble nuevo
Tipos aplicables en la primera entrega por promotor en España peninsular
| Tipo de inmueble | IVA | Condición |
|---|---|---|
| Vivienda libre (habitual o segunda residencia) | 10% | Primera entrega por promotor — art. 91.Uno.1.7 LIVA |
| VPO régimen especial | 4% | Calificación definitiva como protegida + precio tasado |
| VPO régimen general | 10% | No cumple requisitos de régimen especial |
| Garaje vinculado a la vivienda | 10% | Máx. 2 plazas transmitidas simultáneamente con la vivienda |
| Garaje no vinculado / independiente | 21% | Se transmite solo, sin la vivienda |
| Local comercial / oficina | 21% | Siempre tipo general, independientemente del uso |
| Nave industrial / parking comercial | 21% | Inmueble no residencial |
¿Qué es la "primera entrega" y por qué importa?
El concepto de primera entrega es la clave de toda la tributación de obra nueva. Está definido en el artículo 20.Uno.22 de la Ley del IVA (Ley 37/1992).
Primera entrega = promotor vende al primer comprador
Se considera primera entrega cuando el promotor (quien ha construido o encargado la construcción) vende la vivienda al primer propietario. Esta operación lleva IVA al tipo que corresponda (10%, 4% o 21%).
Segunda y siguientes transmisiones = ITP, no IVA
Cuando el primer comprador revende la vivienda (aunque sea nueva), esa transmisión ya no lleva IVA sino ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), gestionado por las Comunidades Autónomas con tipos del 6% al 10%. Esta es la diferencia fundamental con el IVA en reformas.
Excepción: promotor que recompra y revende
Si el promotor recompra la vivienda y vuelve a venderla, esa operación también puede tributar por IVA (no por ITP) si el promotor actúa en el ejercicio de su actividad empresarial. Es un supuesto especial que debe analizar tu asesor.
Vivienda libre: el 10% general
El artículo 91.Uno.1.7 de la LIVA establece el tipo reducido del 10% para las entregas de edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje (máximo dos) y los trasteros cuando se transmitan conjuntamente.
✅ Aplica el 10%
- · Vivienda habitual del comprador
- · Segunda residencia o casa de vacaciones
- · Garajes vinculados (máx. 2 plazas)
- · Trasteros transmitidos con la vivienda
- · Viviendas VPO régimen general
❌ No aplica el 10%
- · Locales comerciales y oficinas
- · Naves industriales
- · Garajes transmitidos por separado
- · VPO régimen especial (va al 4%)
- · Inmuebles para actividad empresarial
VPO de régimen especial: el 4%
El tipo superreducido del 4% solo aplica a las Viviendas de Protección Oficial (VPO) de régimen especial. Es el tipo más bajo posible y tiene condiciones muy estrictas.
Calificación definitiva de VPO régimen especial
La vivienda debe tener la calificación definitiva como VPO de régimen especial, otorgada por la Comunidad Autónoma correspondiente. El promotor debe acreditar este documento ante notario en la escritura.
Precio máximo tasado
El precio de venta debe estar dentro de los límites fijados por la normativa autonómica de VPO. Si el precio supera el límite, la operación tributa al 10%.
Destino como vivienda habitual
El comprador debe destinar la vivienda a su residencia habitual. Las VPO de régimen especial no pueden utilizarse como segunda residencia ni alquilarse sin autorización previa de la Administración.
Primera transmisión por el promotor
El 4% solo aplica en la primera entrega. Si la VPO se transmite posteriormente, tributará por ITP (no por IVA) al tipo que corresponda en cada CCAA.
¿Cuándo aplica el 21%?
Locales comerciales
La primera entrega de un local, oficina o establecimiento hostelero tributa siempre al 21%, sin excepción.
Naves industriales y parkings
Las naves, almacenes, centros logísticos y aparcamientos comerciales llevan el tipo general del 21%.
Garajes independientes
Si la plaza de garaje se vende sin estar vinculada a la vivienda, o se superan las 2 plazas por vivienda, tributa al 21%.
Inmuebles para actividad empresarial
Cuando el comprador adquiere el inmueble para incorporarlo a su actividad económica (no como vivienda), el tipo es el 21%.
Inversión del sujeto pasivo en construcción de obra nueva
En las obras de construcción de edificios nuevos, cuando el promotor subcontrata a constructores, instaladores o subcontratistas, puede aplicar la Inversión del Sujeto Pasivo (ISP). En este caso, el subcontratista no carga IVA en su factura al promotor — es el promotor quien declara el IVA.
Este mecanismo afecta a cómo factura el profesional que ejecuta la obra, no al precio final que paga el comprador de la vivienda. Si eres constructor o subcontratista en proyectos de obra nueva, consulta la guía completa sobre qué IVA poner en tus facturas.
Ver guía: IVA en facturas de construcción →IVA obra nueva vs IVA en reformas: diferencias clave
Son dos tributos distintos, con audiencias distintas y reglas distintas
| Aspecto | Obra nueva | Reformas |
|---|---|---|
| ¿Quién lo paga? | Comprador al promotor | Propietario al contratista |
| Tipo básico vivienda | 10% primera entrega | 10% si cumple requisitos |
| Tipo VPO especial | 4% | No aplica |
| Inmueble de +2 años requerido | No (es nueva) | Sí, es obligatorio |
| ¿Puede ir por ITP? | Sí (2ª transmisión) | No (siempre IVA) |
¿Necesitas información sobre el IVA cuando reformas una vivienda ya construida? Ver guía de IVA en reformas →
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Preguntas frecuentes sobre el IVA en obra nueva
Las dudas más habituales de compradores, promotores y constructores
El IVA lo paga el comprador en el momento de la escritura o de cada pago a cuenta (en compras sobre plano). El promotor actúa como recaudador: cobra el IVA al comprador y lo ingresa a Hacienda. El precio de venta anunciado por el promotor suele ir con IVA incluido, pero siempre confirma este punto antes de firmar.
Si compras la vivienda como particular para uso residencial, no puedes deducir el IVA. Solo pueden deducirlo los empresarios o profesionales que adquieren el inmueble en el ejercicio de su actividad (por ejemplo, una empresa que compra una nave para su negocio o un promotor que compra para revender).
En una compra sobre plano, el IVA se devenga y paga en cada entrega de dinero: tanto en las señales y pagos a cuenta durante la construcción como en el pago final a la firma de la escritura. El tipo aplicable es el vigente en el momento de cada pago, no el de cuando se firmó el contrato de compraventa.
En Canarias no aplica el IVA sino el IGIC. Para la primera entrega de vivienda nueva, el tipo general del IGIC es del 7%. Existe un tipo reducido del 3% para viviendas de protección oficial canaria. En Ceuta y Melilla se aplica el IPSI con tipos propios.
Sí. El tipo del 10% en la primera entrega de vivienda nueva aplica tanto a vivienda habitual como a segunda residencia. El tipo reducido del 4% (VPO) sí está condicionado a que sea vivienda habitual y a la calificación protegida del inmueble.
La segunda y siguientes transmisiones de una vivienda (vivienda de segunda mano) tributan por ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), gestionado por cada Comunidad Autónoma con tipos del 6-10%. Solo la primera entrega por el promotor lleva IVA. Si compras a un particular, pagas ITP, no IVA.
Esta guía es orientativa. La normativa fiscal puede cambiar. Consulta siempre con tu asesor fiscal para casos específicos.
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