Por Alberto Cuitó Martín · actualizado el 16 de abril de 2026
El IVA de obra nueva es el que paga el comprador en la primera entrega por el promotor — un impuesto distinto del IVA en reformas, que afecta a quien ya tiene la vivienda construida. Esta guía explica los tipos vigentes en España según el artículo 91 de la Ley 37/1992, cuándo aplica cada uno, la diferencia con el ITP en segundas transmisiones y los mecanismos de inversión del sujeto pasivo aplicables al promotor. Conocer bien estos tipos protege al comprador de pagar de más y al promotor de sanciones por aplicar un IVA incorrecto.
Tipos aplicables en la primera entrega por promotor en España peninsular
| Tipo de inmueble | IVA | Condición |
|---|---|---|
| Vivienda libre (habitual o segunda residencia) | 10% | Primera entrega por promotor — art. 91.Uno.1.7 LIVA |
| VPO régimen especial | 4% | Calificación definitiva como protegida + precio tasado |
| VPO régimen general | 10% | No cumple requisitos de régimen especial |
| Garaje vinculado a la vivienda | 10% | Máx. 2 plazas transmitidas simultáneamente con la vivienda |
| Garaje no vinculado / independiente | 21% | Se transmite solo, sin la vivienda |
| Local comercial / oficina | 21% | Siempre tipo general, independientemente del uso |
| Nave industrial / parking comercial | 21% | Inmueble no residencial |
El concepto de primera entrega es la clave de toda la tributación de obra nueva. Está definido en el artículo 20.Uno.22 de la Ley 37/1992 del IVA.
Se considera primera entrega cuando el promotor (quien ha construido o encargado la construcción) vende la vivienda al primer propietario. Esta operación lleva IVA al tipo que corresponda (10%, 4% o 21%).
Cuando el primer comprador revende la vivienda (aunque sea nueva), esa transmisión ya no lleva IVA sino ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), gestionado por las Comunidades Autónomas con tipos del 6% al 10%. Esta es la diferencia fundamental con el IVA en reformas.
Si el promotor recompra la vivienda y vuelve a venderla, esa operación también puede tributar por IVA (no por ITP) si el promotor actúa en el ejercicio de su actividad empresarial.
El artículo 91.Uno.1.7 de la LIVA establece el tipo reducido del 10 % para las entregas de edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje (máximo dos) y los trasteros cuando se transmitan conjuntamente.
El tipo superreducido del 4 % solo aplica a las Viviendas de Protección Oficial (VPO) de régimen especial. Es el tipo más bajo posible y tiene condiciones muy estrictas.
La vivienda debe tener la calificación definitiva como VPO de régimen especial, otorgada por la Comunidad Autónoma correspondiente. El promotor debe acreditar este documento ante notario en la escritura.
El precio de venta debe estar dentro de los límites fijados por la normativa autonómica de VPO. Si el precio supera el límite, la operación tributa al 10%.
El comprador debe destinar la vivienda a su residencia habitual. Las VPO de régimen especial no pueden utilizarse como segunda residencia ni alquilarse sin autorización previa de la Administración.
El 4% solo aplica en la primera entrega. Si la VPO se transmite posteriormente, tributará por ITP (no por IVA) al tipo que corresponda en cada CCAA.
La primera entrega de un local, oficina o establecimiento hostelero tributa siempre al 21 %, sin excepción.
Las naves, almacenes, centros logísticos y aparcamientos comerciales llevan el tipo general del 21 %.
Si la plaza de garaje se vende sin estar vinculada a la vivienda, o se superan las 2 plazas por vivienda, tributa al 21 %.
Cuando el comprador adquiere el inmueble para incorporarlo a su actividad económica (no como vivienda), el tipo es el 21 %.
Son dos tributos distintos, con audiencias distintas y reglas distintas
| Aspecto | Obra nueva | Reformas |
|---|---|---|
| ¿Quién lo paga? | Comprador al promotor | Propietario al contratista |
| Tipo básico vivienda | 10% primera entrega | 10% si cumple requisitos |
| Tipo VPO especial | 4% | No aplica |
| Inmueble de +2 años requerido | No (es nueva) | Sí, es obligatorio |
| ¿Puede ir por ITP? | Sí (2ª transmisión) | No (siempre IVA) |
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Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido
Marco del IVA aplicable a obras y reformas. El artículo 91.uno.2 regula el tipo reducido del 10 % para renovación y reparación en viviendas habituales con más de 2 años y materiales aportados por el contratista no superiores al 40 % del total.
texto en el BOE →Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Regula la tributación de rendimientos de actividades económicas y la retención del IRPF aplicable a profesionales de construcción contratados por entidades obligadas a retener.
texto en el BOE →Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, Reglamento del IRPF
Desarrolla el régimen de retenciones e ingresos a cuenta. Fija el tipo general del 7 % para actividades empresariales con inicio reciente y del 15 % para profesionales consolidados.
texto en el BOE →Las dudas más habituales sobre iva en obra nueva: porcentaje 2026 (10%, 4% vpo y casos especiales).
El IVA lo paga el comprador en el momento de la escritura o de cada pago a cuenta (en compras sobre plano). El promotor actúa como recaudador: cobra el IVA al comprador y lo ingresa a Hacienda. El precio de venta anunciado por el promotor suele ir con IVA incluido, pero siempre confirma este punto antes de firmar.
Si compras la vivienda como particular para uso residencial, no puedes deducir el IVA. Solo pueden deducirlo los empresarios o profesionales que adquieren el inmueble en el ejercicio de su actividad (por ejemplo, una empresa que compra una nave para su negocio o un promotor que compra para revender).
En una compra sobre plano, el IVA se devenga y paga en cada entrega de dinero: tanto en las señales y pagos a cuenta durante la construcción como en el pago final a la firma de la escritura. El tipo aplicable es el vigente en el momento de cada pago, no el de cuando se firmó el contrato de compraventa.
En Canarias no aplica el IVA sino el IGIC. Para la primera entrega de vivienda nueva, el tipo general del IGIC es del 7%. Existe un tipo reducido del 3% para viviendas de protección oficial canaria. En Ceuta y Melilla se aplica el IPSI con tipos propios.
Sí. El tipo del 10% en la primera entrega de vivienda nueva aplica tanto a vivienda habitual como a segunda residencia. El tipo reducido del 4% (VPO) sí está condicionado a que sea vivienda habitual y a la calificación protegida del inmueble.
La segunda y siguientes transmisiones de una vivienda (vivienda de segunda mano) tributan por ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), gestionado por cada Comunidad Autónoma con tipos del 6-10%. Solo la primera entrega por el promotor lleva IVA. Si compras a un particular, pagas ITP, no IVA.
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