IVA en tus facturas de construcción:
qué poner si eres autónomo o empresa
Si eres electricista, fontanero, albañil o empresa constructora, la respuesta no siempre es "21%". El IVA que debes incluir en tus facturas depende de quién sea tu cliente y qué tipo de trabajo haces. Esta guía explica cuándo emitir al 10%, cuándo al 21% y cuándo aplicar la Inversión del Sujeto Pasivo (ISP).
Aviso: guía orientativa. Consulta siempre con tu asesor fiscal.
Tabla: qué IVA poner en tu factura según el trabajo
Los casos más habituales para profesionales del sector construcción en España
| Tipo de trabajo | Cliente | IVA en tu factura |
|---|---|---|
| Reforma vivienda habitual | Particular | 10% |
| Reforma vivienda (subcontrata) | Empresa promotora | 0% ISP |
| Construcción obra nueva | Promotora inmobiliaria | 0% ISP |
| Reforma local comercial | Empresa o autónomo | 21% |
| Proyecto técnico / dirección de obra | Cualquier cliente | 21% |
| Venta de materiales sin instalación | Cualquier cliente | 21% |
| Reforma segunda residencia | Particular | 21% |
¿Cuándo aplicas el 10% en tu factura?
El artículo 91.Uno.2 de la LIVA te permite facturar al tipo reducido del 10% cuando se cumplen todos estos requisitos. Como profesional que emite la factura, eres responsable de verificar que se cumplen y de conservar la documentación que lo acredite.
Tu cliente es un particular (persona física)
Si el cliente es una empresa, SL, SA, cooperativa o cualquier persona jurídica, el 10% no aplica aunque el inmueble sea residencial. Debes pedir el CIF si tienes dudas sobre si tu cliente actúa como particular o como empresa.
El inmueble tiene más de 2 años de antigüedad
La vivienda debe llevar construida al menos 2 años. Puedes pedirle al cliente que te muestre la escritura de compra o consultar la referencia catastral en la sede electrónica del Catastro. Guarda esta comprobación como justificante.
La obra es de reforma o reparación, no de nueva construcción
Reformas, rehabilitaciones, reparaciones y mantenimiento aplican el 10%. Las obras que añaden superficie nueva (ampliaciones) tributan al 21% en la parte nueva. Si hay duda sobre la naturaleza de la actuación, consulta a tu asesor.
Los materiales que tú aportas no superan el 40% del total
Este requisito es el más técnico y el que más inspecciones genera. El coste de los materiales que incorporas tú (no los que pone el cliente) no puede superar el 40% del importe total de la obra. Si los materiales son, por ejemplo, 5.000€ sobre un total de 10.000€ (50%), toda la factura sube al 21%. Calcula bien antes de emitir.
Inversión del Sujeto Pasivo (ISP): cuándo no pones IVA
La regla que más confunde a los subcontratistas de construcción
¿Qué es la ISP?
La Inversión del Sujeto Pasivo (art. 84.Uno.2.f de la Ley 37/1992) es un mecanismo por el que el obligado a ingresar el IVA cambia del vendedor al comprador. En construcción, esto ocurre cuando subcontratas servicios a una empresa constructora o promotora: tú no cargas IVA en tu factura, y es la empresa que te contrata quien declara el IVA.
¿Cuándo aplica la ISP en construcción?
Subcontratista que factura a una empresa constructora o promotora por obras de urbanización, construcción o rehabilitación
Empresa constructora que subcontrata a otro constructor para una obra de edificación
Profesional que trabaja directamente para un particular (propietario de vivienda) — no aplica ISP
Venta de materiales de construcción sin instalación — no aplica ISP (solo se aplica a ejecuciones de obra)
Servicios de mantenimiento o reparación puntuales para particulares — no aplica ISP
Cómo reflejar la ISP en tu factura
Cuando aplica la ISP, tu factura debe incluir la siguiente mención obligatoria en lugar de la línea de IVA:
Base imponible: 2.500,00 €
IVA: 0,00 € — Inversión del Sujeto Pasivo.
Art. 84.Uno.2.f de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA
TOTAL: 2.500,00 €
Atención: cobras el importe sin IVA. Es tu cliente (la empresa constructora) quien declara e ingresa el IVA correspondiente a través de su modelo 303.
¿Cuándo aplicas el 21%?
Obras en locales y oficinas
Cualquier trabajo en inmueble no residencial: locales comerciales, oficinas, naves, restaurantes. Siempre 21%, sin excepción.
Segunda residencia
Si el cliente confirma que la vivienda es su segunda residencia (no la habitual), la obra lleva el 21%.
Cliente empresa o sociedad
Si tu cliente es una SL, SA u otra persona jurídica, no aplica el 10% reducido aunque la obra sea en una vivienda residencial.
Venta de materiales sin instalación
Si vendes materiales sin incluir la mano de obra de instalación, el tipo es el 21%, sin importar el destino final del material.
Proyectos técnicos y dirección de obra
Los honorarios de arquitectos, ingenieros, aparejadores y técnicos por elaborar proyectos o dirigir obras siempre llevan el 21%.
Clientes en el extranjero (con excepciones)
Si el cliente está fuera de España y la obra también está fuera, pueden aplicar otras reglas. En general, para obra en inmueble en España, aplica IVA español.
Cómo rellenar correctamente tu factura de obra
El RD 1619/2012 (art. 6) establece los elementos obligatorios de una factura. En el sector construcción, estos son los que más problemas generan:
Emisor: Juan García López, DNI 12345678A
Cliente: María Rodríguez Pérez, DNI 87654321B
Concepto: Reforma baño — C/ Mayor 12, 1ºA, Madrid
Mano de obra . . . . . . . . 1.200,00 €
Materiales instalados . . . . 800,00 €
Base imponible: 2.000,00 €
IVA 10% (art. 91.Uno.2 LIVA): 200,00 €
TOTAL: 2.200,00 €
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Facturar siempre al 21% por "ir sobre seguro"
Facturar al 21% cuando procede el 10% no te protege: estás repercutiendo más IVA del legal y el cliente puede reclamar la devolución de la diferencia. Además, competidores que aplican correctamente el 10% ofrecen precios más competitivos.
No aplicar ISP con empresa constructora
Si subcontratas con una empresa y no aplicas la ISP cuando corresponde, la empresa que te contrata puede rechazar la factura o reclamarte la corrección. También genera problemas en el modelo 303.
Separar artificialmente materiales y mano de obra
Algunas empresas separan los materiales en una factura al 21% y la mano de obra en otra al 10% para evitar superar el 40%. La AEAT considera esto elusión fiscal si los trabajos son inseparables. Todo va en una sola factura.
No incluir la mención legal en facturas con ISP
La factura con ISP debe incluir explícitamente "Inversión del Sujeto Pasivo. Art. 84.Uno.2.f de la Ley 37/1992". Sin esta mención, la factura puede ser considerada incorrecta y el destinatario no podrá deducir el IVA correctamente.
Cobrar IVA al cliente cuando aplica ISP
En operaciones con ISP, el importe que cobras NO lleva IVA. Si cobras el 21% además de aplicar la ISP, estás cobrando un IVA que no debes repercutir y que no podrás ingresar a Hacienda correctamente.
Preguntas frecuentes
Dudas habituales de electricistas, fontaneros, albañiles y otros profesionales del sector
No. El tipo de IVA que aplicas en tus facturas no cambia según los años que llevas de alta. El 10% o el 21% dependen del tipo de trabajo y del cliente, no de la antigüedad del autónomo. Lo que sí cambia en los primeros años es la retención de IRPF (7% los tres primeros ejercicios en lugar del 15% general).
Las obras en inmuebles situados en España tributan por IVA español, independientemente de la nacionalidad del cliente. No aplica la regla de inversión del sujeto pasivo por razón de la residencia del cliente. El tipo (10% o 21%) dependerá del tipo de inmueble y obra, igual que con un cliente español.
Conserva documentación que acredite los 4 requisitos: (1) que el cliente es particular, (2) que la vivienda tiene más de 2 años (escritura o certificado catastral), (3) que la obra es de reforma y no nueva construcción, y (4) que los materiales que tú aportas no superan el 40% del total. Ante una inspección, estos documentos son tu respaldo.
No. El tipo de IVA no es negociable entre las partes. Debes aplicar el tipo que corresponde legalmente. Si aplicas el 21% cuando procede el 10%, estás repercutiendo más IVA del debido. Si aplicas el 10% cuando corresponde el 21%, puedes recibir una sanción de Hacienda.
El Modelo 303 (autoliquidación trimestral de IVA) y el Modelo 390 (resumen anual). Si tienes clientes que aplican inversión del sujeto pasivo, también debes reflejar esas operaciones correctamente en el modelo. Consulta con tu asesor para la cumplimentación correcta.
Sí, siempre que estés dado de alta en el régimen general de IVA y las herramientas o equipos estén afectos a tu actividad profesional. El IVA soportado en compras relacionadas con tu actividad es deducible en el Modelo 303, reduciendo el IVA a ingresar o generando un saldo a compensar.
Esta guía es orientativa. La normativa fiscal puede cambiar. Consulta siempre con tu asesor fiscal para casos específicos.
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