Por Alberto Cuitó Martín · actualizado el 16 de abril de 2026
Un contratista o autónomo que ejecuta obras no siempre factura con el mismo IVA. El tipo depende del tipo de inmueble, de quién es el cliente, de si los materiales superan un porcentaje del total y de si la operación cae bajo el régimen de Inversión del Sujeto Pasivo. Esta guía recopila todos los supuestos habituales, con ejemplos concretos extraídos del artículo 84 y 91 de la Ley 37/1992 del IVA. El objetivo es que puedas emitir cada factura con el tipo correcto sin arriesgar sanciones.
Los casos más habituales para profesionales del sector construcción en España
| Tipo de trabajo | Cliente | IVA en tu factura |
|---|---|---|
| Reforma vivienda habitual | Particular | 10% |
| Reforma vivienda (subcontrata) | Empresa promotora | 0% ISP |
| Construcción obra nueva | Promotora inmobiliaria | 0% ISP |
| Reforma local comercial | Empresa o autónomo | 21% |
| Proyecto técnico / dirección de obra | Cualquier cliente | 21% |
| Venta de materiales sin instalación | Cualquier cliente | 21% |
| Reforma segunda residencia | Particular | 21% |
El artículo 91.Uno.2 de la Ley 37/1992 del IVA te permite facturar al tipo reducido del 10 % cuando se cumplen todos estos requisitos. Como profesional que emite la factura, eres responsable de verificar que se cumplen y de conservar la documentación que lo acredite.
Si el cliente es una empresa, SL, SA o cualquier persona jurídica, el 10 % no aplica aunque el inmueble sea residencial. Pide el CIF si tienes dudas.
La vivienda debe llevar construida al menos 2 años. Puedes consultar la referencia catastral en la sede electrónica del Catastro. Guarda la comprobación como justificante.
Reformas, rehabilitaciones, reparaciones y mantenimiento aplican el 10 %. Las obras que añaden superficie nueva tributan al 21 % en la parte nueva.
El coste de los materiales que incorporas tú (no los que pone el cliente) no puede superar el 40 % del importe total de la obra. Si son, por ejemplo, 5.000 € sobre 10.000 €, toda la factura sube al 21 %.
La regla que más confunde a los subcontratistas de construcción
La Inversión del Sujeto Pasivo (art. 84.Uno.2.f de la Ley 37/1992) es un mecanismo por el que el obligado a ingresar el IVA cambia del vendedor al comprador. En construcción, ocurre cuando subcontratas servicios a una empresa constructora o promotora: tú no cargas IVA en tu factura, y es la empresa que te contrata quien declara el IVA.
Subcontratista que factura a una empresa constructora o promotora por obras de urbanización, construcción o rehabilitación
Empresa constructora que subcontrata a otro constructor para una obra de edificación
Profesional que trabaja directamente para un particular (propietario de vivienda) — no aplica ISP
Venta de materiales de construcción sin instalación — no aplica ISP
Servicios de mantenimiento o reparación puntuales para particulares — no aplica ISP
Cuando aplica la ISP, tu factura debe incluir esta mención obligatoria en lugar de la línea de IVA:
Base imponible: 2.500,00 €
IVA: 0,00 € — Inversión del Sujeto Pasivo.
Art. 84.Uno.2.f de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA
TOTAL: 2.500,00 €
Cobras el importe sin IVA. Es tu cliente (la empresa constructora) quien declara e ingresa el IVA correspondiente a través de su modelo 303.
Cualquier trabajo en inmueble no residencial: locales comerciales, oficinas, naves, restaurantes. Siempre 21 %, sin excepción.
Si el cliente confirma que la vivienda es su segunda residencia (no la habitual), la obra lleva el 21 %.
Si tu cliente es una SL, SA u otra persona jurídica, no aplica el 10 % aunque la obra sea en una vivienda residencial.
Si vendes materiales sin incluir la mano de obra de instalación, el tipo es el 21 %, sin importar el destino final.
Los honorarios de arquitectos, ingenieros, aparejadores y técnicos por elaborar proyectos o dirigir obras siempre llevan el 21 %.
Base 1000 + IVA 21 % (210) - Retención 15 % si autónomo (150) = Total a cobrar 1.060 €. La retención es negativa.
El RD 1619/2012 (art. 6) establece los elementos obligatorios de toda factura. Este es un modelo de factura al 10 % para reforma de vivienda habitual:
Emisor: Juan García López, DNI 12345678A
Cliente: María Rodríguez Pérez, DNI 87654321B
Concepto: Reforma baño — C/ Mayor 12, 1ºA, Madrid
Mano de obra . . . . . . . . 1.200,00 €
Materiales instalados . . . . 800,00 €
Base imponible: 2.000,00 €
IVA 10% (art. 91.Uno.2 LIVA): 200,00 €
TOTAL: 2.200,00 €
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Probar gratis — sin tarjeta →La facturación de servicios de construcción se rige por la Ley del IVA (art. 84 sobre ISP y 91 sobre tipos reducidos) y la Ley del IRPF cuando el emisor es autónomo persona física.
Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido
Marco del IVA aplicable a obras y reformas. El artículo 91.uno.2 regula el tipo reducido del 10 % para renovación y reparación en viviendas habituales con más de 2 años y materiales aportados por el contratista no superiores al 40 % del total.
texto en el BOE →Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Regula la tributación de rendimientos de actividades económicas y la retención del IRPF aplicable a profesionales de construcción contratados por entidades obligadas a retener.
texto en el BOE →Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, Reglamento del IRPF
Desarrolla el régimen de retenciones e ingresos a cuenta. Fija el tipo general del 7 % para actividades empresariales con inicio reciente y del 15 % para profesionales consolidados.
texto en el BOE →Las dudas más habituales sobre iva en facturas de construcción: qué tipo aplicar según el caso.
Aplicas el 10% cuando ejecutas obras de renovación o reparación en vivienda habitual del cliente con más de 2 años de antigüedad y los materiales no superan el 40% del total. El 21% aplica en locales comerciales, obra nueva de locales, materiales sin instalación y en segundas residencias.
Es un mecanismo del art. 84.Uno.2.f de la LIVA por el que el subcontratista NO carga IVA al contratista principal en obras de construcción o rehabilitación de edificaciones. Es el contratista principal quien declara el IVA. Aplica solo entre empresas y en determinados supuestos.
Tienen ISP las facturas entre empresarios o profesionales por ejecuciones de obra con o sin aportación de materiales consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones. No aplica en reparaciones menores ni en obras domésticas.
Cuando prestas un servicio integral (mano de obra + materiales) el IVA de toda la operación es el mismo (10% o 21%). Si solo vendes materiales sin instalación, es siempre 21%. La clave es si hay prestación de servicios o mera venta de material.
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