Plazos de garantía en reformas: cuánto tiempo tienes para reclamar por tipo de defecto
El plazo de garantía empieza cuando se entrega la obra, no cuando se firma el contrato. Saber calcular si estás en plazo y cómo documentar el defecto puede marcar la diferencia entre recuperar tu dinero o perderlo.
Documenta tu obra con Motor de Presupuestos →Cuándo empieza a contar el plazo de garantía
El error más habitual es calcular los plazos desde la firma del contrato. La LOE es clara: los plazos de garantía se cuentan desde la recepción de la obra.
¿Qué cuenta como recepción?
- •Acta de recepción firmada: documento formal en el que el promotor acepta la obra terminada. Es la fecha más clara y recomendable.
- •Ocupación o toma de posesión: si no hay acta, se considera recibida la obra cuando el promotor la ocupa, introduce sus pertenencias o paga la última certificación sin reservas.
- •Entrega de llaves: en reformas de vivienda, equivale a recepción aunque no haya acta formal.
¿Estás en plazo? Tabla de casuística
| Tipo de defecto | Plazo garantía | Plazo prescripción acción | Límite máximo |
|---|---|---|---|
| Pintura, suelos, puertas, carpintería | 1 año | 2 años desde que expira el año | 3 años desde entrega |
| Humedades, instalaciones, aislamiento | 3 años | 2 años desde que expiran los 3 años | 5 años desde entrega |
| Grietas estructurales, fallos cimentación | 10 años | 2 años desde que expiran los 10 años | 12 años desde entrega |
El plazo de garantía es el período durante el cual debe aparecer el defecto para ser reclamable. El plazo de prescripción es el tiempo que tienes para presentar la demanda judicial desde que expira la garantía.
Cómo documentar cada tipo de defecto
Defectos de acabado (1 año)
- •Fotografías con fecha (la cámara del móvil registra metadatos de fecha)
- •Vídeo mostrando el problema en contexto (puerta que no cierra, suelo que rechina)
- •Descripción escrita del defecto: ubicación exacta, cuándo aparece, cómo empeora
- •Para acabados, normalmente no es necesario informe pericial
Defectos de habitabilidad (3 años)
- •Fotografías con fecha mostrando la extensión y localización
- •Medición de humedad (higrómetro) si son humedades: documentar valores superiores al 70-80%
- •Facturas de técnico o empresa que haya intentado solucionar el problema
- •Informe pericial de arquitecto técnico recomendable para determinar la causa (filtración, condensación, instalación deficiente)
Defectos estructurales (10 años)
- •Informe pericial de ingeniero estructural o arquitecto: obligatorio para determinar si la grieta es estructural o superficial
- •Fotografías detalladas con escala (regla junto a la grieta) y fecha
- •Seguimiento temporal: fotografiar la grieta cada semana para documentar si avanza
- •Si hay riesgo inmediato, contactar con el Ayuntamiento (puede declarar el inmueble en ruina)
Pasos para reclamar en plazo
Documenta el defecto
Fotos, vídeos, informe pericial si procede. Asegúrate de que las fotos tienen metadatos de fecha.
Envía un burofax al contratista
Describe el defecto, indica la ubicación, adjunta las fotos si puedes (copia impresa). El burofax tiene valor probatorio en juicio; el email es más débil aunque mejor que nada.
Fija un plazo de respuesta
Indica en el burofax que esperas respuesta en 15 días hábiles y propuesta de reparación. Guarda copia del burofax y el acuse de recibo.
Si no hay acuerdo: mediación o demanda
Con la documentación acumulada, acude a mediación (más rápida y barata) o presenta demanda civil. Tienes hasta 2 años después de que expire el plazo de garantía.
La retención de garantía: tu seguro durante el primer año
Un contrato de obras bien redactado incluye una retención del 5% del precio de la obra durante los primeros 12 meses. Esta cantidad no se paga al contratista hasta que transcurra el plazo de garantía sin incidencias.
Si aparece un defecto de acabado durante el año de garantía y el contratista no lo repara, puedes descontar el coste de reparación de la retención. Es la protección más efectiva frente a defectos de acabado, especialmente si el contratista no responde.
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Preguntas frecuentes sobre plazos de garantía
Si el contratista niega que existe el defecto o alega que no es su responsabilidad, el siguiente paso es un informe pericial independiente: un arquitecto técnico o perito de construcción inspecciona el defecto, determina su causa y redacta un informe con valor probatorio. Ese informe es la base para una reclamación judicial o extrajudicial. El coste de un informe pericial básico varía entre 300 y 800€ según complejidad. En juicio, el juez puede condenar al contratista a pagar también los honorarios del perito si la demanda prospera.
Sí. El reconocimiento del defecto por el contratista interrumpe el plazo de prescripción de la acción (los 2 años para ir a juicio), haciendo que empiece a contar de nuevo desde ese reconocimiento. También lo interrumpe la presentación de una demanda o cualquier acto de reclamación fehaciente. El plazo de garantía en sí (el período durante el cual el defecto debe aparecer para ser reclamable) no se interrumpe, pero la prescripción de la acción judicial sí.
En primer lugar, tienes derecho a la reparación del defecto (reparación in natura). Solo si la reparación es imposible o el contratista no puede o no quiere hacerla, puedes pedir una compensación económica equivalente al coste de la reparación. No puedes reclamar directamente dinero si la reparación es técnicamente posible y el responsable se ofrece a hacerla. La reparación debe realizarse en un plazo razonable; si se prolonga indefinidamente, puedes contratar a otro contratista y repercutir el coste al responsable.
Los plazos LOE (1, 3 y 10 años) se aplican a obras de edificación con proyecto de ejecución. Para reformas menores sin proyecto técnico (pintura, cambio de suelo, reforma de baño sin afectar estructura), no existe un plazo legal específico en la LOE, pero aplican las garantías contractuales pactadas en el contrato y el régimen general del Código Civil (vicios ocultos: 6 meses desde la entrega). Por eso es fundamental que el contrato de una reforma menor incluya expresamente el plazo de garantía del contratista sobre su trabajo.
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