Por Alberto Cuitó Martín · actualizado el 16 de abril de 2026
La recepción de la obra es el acto por el que el contratista hace entrega de los trabajos terminados al promotor, que los acepta con o sin reservas. A partir de la fecha del acta empiezan a contar los plazos de responsabilidad civil de la LOE: diez años por daños estructurales, tres años por habitabilidad y uno por acabados. Es por tanto un documento crítico tanto para el constructor (que cierra su responsabilidad sobre fechas pactadas) como para el promotor (que tiene prueba documental para reclamar defectos futuros dentro del plazo legal). Esta guía explica qué incluye un acta completa, cómo se gestionan las reservas que el promotor quiera hacer constar y cuándo el silencio equivale a recepción tácita.
Desde la fecha del acta comienzan los tres plazos de responsabilidad civil regulados por el artículo 17 de la LOE:
10 años — Daños estructurales (cimentación, estructura, muros de carga, cubierta)
3 años — Defectos de habitabilidad (humedades, aislamiento, instalaciones fijas)
1 año — Defectos de acabado (pintura, carpintería, sanitarios, solados)
Si aparece un defecto tras la fecha del acta + el plazo correspondiente, ya no hay responsabilidad civil LOE que reclamar. Por eso el acta es clave tanto para el contratista (cierra el reloj) como para el promotor (tiene prueba documental para reclamar dentro del plazo).
El promotor da por entregada la obra sin defectos aparentes. Los plazos de garantía LOE empiezan a contar inmediatamente. Caso ideal y más habitual.
El promotor detalla defectos pendientes y un plazo de subsanación (habitual 30-60 días). El contratista corrige y se firma acta complementaria. Los plazos LOE ya empiezan a contar sobre la obra recibida.
La LOE admite que, si el contratista comunica fehacientemente la finalización y el promotor no responde en 30 días con oposición justificada, la obra se entiende recibida. Es un mecanismo de protección del contratista ante promotores que alargan indefinidamente la entrega para no pagar.
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Probar gratis →El acta de recepción está regulada en el artículo 6 de la LOE. El Código Civil (art. 1.589-1.591) complementa el régimen de responsabilidad post-obra. La Ley General de Consumidores se aplica si el promotor es particular.
Ley 38/1999, de 5 de noviembre
Define agentes de la edificación (promotor, proyectista, director de obra, director de ejecución, constructor, propietarios y usuarios) y el régimen de garantías: 10 años por daños estructurales, 3 años por habitabilidad y 1 año por acabados.
texto en el BOE →Código Civil, artículos 1.544 y 1.588 a 1.600
Marco civil del contrato de obra: el contratista ejecuta a cambio de precio cierto y asume riesgo hasta la entrega. El artículo 1.591 regula la responsabilidad decenal por ruina del edificio y complementa la LOE.
texto en el BOE →Ley 9/2017, de 8 de noviembre
Régimen de contratos públicos. Obliga a entregar cuadro de precios nº 1 (unitarios) y nº 2 (descompuestos) en todas las licitaciones de obra. Art. 103 regula el régimen ordinario de revisión de precios por variación de mercado.
texto en el BOE →Las dudas más habituales sobre acta de recepción de obra: la entrega formal.
El contratista puede comunicar fehacientemente (burofax) la finalización de la obra y requerir la recepción. Transcurrido un plazo razonable (normalmente 30 días) sin respuesta ni oposición justificada, la LOE admite la recepción tácita: la obra se entiende recibida con la fecha de la comunicación.
Sí, es lo habitual. El promotor detalla en el acta los defectos pendientes y un plazo razonable para subsanarlos. El contratista los corrige y se firma acta complementaria sin reservas. Con reservas, los plazos de garantía ya empiezan a contar sobre la obra recibida.
Desde la fecha del acta de recepción (sin o con reservas corregidas). Es por eso que la fecha tiene importancia jurídica máxima: si un vicio estructural aparece en el año 11, ya no hay responsabilidad civil decenal que reclamar.
Promotor, contratista y dirección facultativa (arquitecto como DO y aparejador como DEO). En obra menor sin DF formal, firman solo promotor y contratista. Conviene conservar el acta firmada durante al menos 10 años — es la prueba clave ante cualquier reclamación posterior.
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