Por Alberto Cuitó Martín · actualizado el 16 de abril de 2026
La retención de garantía es una cantidad que el promotor conserva al finalizar la obra para garantizar la subsanación de posibles defectos detectados durante un plazo de observación posterior a la recepción. En el sector de construcción español el estándar es el 5 % del importe facturado, aunque se puede pactar entre 3 % y 10 % en función del tipo de obra y de la confianza contractual entre las partes. Se libera al transcurrir el plazo pactado (habitual 6-12 meses, a veces hasta 2 años) sin defectos pendientes. Esta guía explica cómo articularla en el contrato, la diferencia con la fianza de la licencia municipal y los mecanismos alternativos como aval bancario.
La retención es una cantidad que el promotor conserva al pagar cada factura para garantizar la subsanación de defectos post-recepción. Mecánica habitual:
Cada certificación mensual se factura íntegra, pero el promotor paga el 95 %. El 5 % queda retenido como saldo acumulado a favor.
Al finalizar la obra, el acumulado de retenciones suele representar el 5 % del importe total de la obra. Sigue pendiente de cobro.
El plazo habitual es 6-12 meses desde el acta de recepción. Si no hay defectos pendientes imputables, el promotor libera la retención al contratista.
Si surgen defectos y el contratista no los subsana en plazo razonable, el promotor puede usar la retención para contratar la reparación por terceros, previo aviso fehaciente.
El contratista aporta un aval por el importe de la retención y cobra al 100 %. Coste: 0,5-2 % anual sobre el importe avalado. Ventaja: liquidez inmediata. Desventaja: coste financiero continuado.
Póliza específica con compañía aseguradora que cubre los defectos post-recepción. Prima única 0,8-2,5 % del importe asegurado. Menos habitual pero disponible.
La retención de garantía se articula conforme al Código Civil (libertad de pactos entre las partes, arts. 1.255 y 1.544). Se complementa con la LOE en cuanto a los plazos de responsabilidad post-obra y con la Ley de Consumidores cuando el promotor es particular.
Ley 38/1999, de 5 de noviembre
Define agentes de la edificación (promotor, proyectista, director de obra, director de ejecución, constructor, propietarios y usuarios) y el régimen de garantías: 10 años por daños estructurales, 3 años por habitabilidad y 1 año por acabados.
texto en el BOE →Código Civil, artículos 1.544 y 1.588 a 1.600
Marco civil del contrato de obra: el contratista ejecuta a cambio de precio cierto y asume riesgo hasta la entrega. El artículo 1.591 regula la responsabilidad decenal por ruina del edificio y complementa la LOE.
texto en el BOE →Ley 9/2017, de 8 de noviembre
Régimen de contratos públicos. Obliga a entregar cuadro de precios nº 1 (unitarios) y nº 2 (descompuestos) en todas las licitaciones de obra. Art. 103 regula el régimen ordinario de revisión de precios por variación de mercado.
texto en el BOE →Las dudas más habituales sobre retención de garantía en obras: el 5 % estándar.
No es obligatoria por ley: es un acuerdo entre las partes. Pero es estándar del sector y el promotor profesional siempre la exige. En obra pequeña de particular se puede negociar eliminarla a cambio de garantías adicionales (aval bancario, seguro). Se refleja en el contrato y en cada certificación: se factura al 100 % y se cobra al 95 %, quedando el 5 % retenido.
Al transcurrir el plazo de garantía pactado sin defectos pendientes. Habitual 6-12 meses desde la recepción. En algunos contratos se libera en dos tramos: 50 % a la recepción sin reservas, 50 % tras plazo de observación. La liberación se hace contra acta conforme firmada por ambas partes.
Sí, es una práctica frecuente. El contratista aporta un aval bancario a primer requerimiento por el importe de la retención y cobra el 100 % de cada factura. Ventaja: liquidez para el contratista. Coste: comisión bancaria del aval (0,5-2 % anual sobre el importe avalado).
La fianza que paga el promotor al ayuntamiento garantiza la correcta gestión de residuos (RD 105/2008) y la restauración del espacio público. Se paga al tramitar licencia y se devuelve al cierre con documentación RCD. La retención de garantía es entre promotor y contratista, no afecta al ayuntamiento. Son dos conceptos distintos.
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