Seguro decenal de construcción: qué es, cuándo es obligatorio y cuánto cuesta
El seguro decenal garantiza que los defectos estructurales de un edificio serán cubiertos durante 10 años desde la recepción de la obra. La LOE lo hace obligatorio para edificios de viviendas nuevas. Quién lo contrata, cuándo aplica y qué papel juega el OCT.
Genera el presupuesto de tu obraQué es el seguro decenal
El seguro decenal (también llamado seguro de daños materiales o seguro de defectos estructurales) es una póliza de seguro que garantiza al propietario de un edificio que, durante los 10 años siguientes a la recepción de la obra, cualquier defecto estructural será reparado o indemnizado.
Su obligatoriedad está establecida en el artículo 19 de la LOE(Ley de Ordenación de la Edificación, Ley 38/1999). A diferencia del seguro de RC del contratista, el seguro decenal lo contrata el promotor — y cubre la responsabilidad de todos los agentes de la edificación frente al propietario.
Quién contrata el seguro decenal
Promotor
✅ Sí
Quien promueve la construcción para vender o ceder. Está obligado por la LOE a contratar el seguro antes de que empiecen las obras.
Constructor
❌ No
No contrata el seguro decenal, aunque responde de los defectos estructurales durante 10 años. La póliza cubre esa responsabilidad.
Autopromotor
⚠️ Puede eximirse
El propietario que construye para uso propio puede eximirse del seguro, pero si vende en los 10 años siguientes, debe contratar la póliza antes de la transmisión.
Cuándo es obligatorio el seguro decenal
✅ Obligatorio: edificios de viviendas de nueva construcción
Cualquier edificio cuyo destino principal sean las viviendas y que se construya desde cero. No importa si es unifamiliar o plurifamiliar, si se vende o se alquila.
✅ Obligatorio: ampliaciones que aumenten la superficie de vivienda
Cuando la ampliación modifica los elementos estructurales del edificio principal, el promotor debe contratar el decenal para la parte ampliada.
❌ No obligatorio: reformas (incluso integrales)
La LOE no exige el seguro decenal en reformas, ni siquiera en reformas integrales. Pero el constructor sigue respondiendo de los defectos estructurales durante 10 años — solo que sin el respaldo de una póliza.
❌ No obligatorio: edificios de uso distinto a vivienda
Locales comerciales, oficinas, naves industriales, hoteles. La LOE solo establece la obligación para viviendas.
El papel del OCT (Organismo de Control Técnico)
Para que una aseguradora emita un seguro decenal, necesita que un OCT(Organismo de Control Técnico) inspeccione y valide la obra durante su ejecución. El OCT actúa como los "ojos" de la aseguradora: verifica que el proyecto es correcto y que la ejecución cumple las especificaciones técnicas que garantizan la estabilidad estructural.
Antes de empezar la obra
El promotor contrata el OCT y se pone en contacto con la aseguradora. El OCT revisa el proyecto técnico y hace la propuesta a la aseguradora.
Durante la ejecución
El OCT visita la obra en fases clave (cimentación, estructura, cubierta) para verificar que la ejecución se corresponde con el proyecto validado.
Al terminar la obra
El OCT emite el informe final que permite a la aseguradora emitir la póliza definitiva.
Cuánto cuesta el seguro decenal
El coste total del seguro decenal tiene dos componentes: la prima del seguro (que paga el promotor a la aseguradora) y los honorarios del OCT.
| Tipo de obra | PEM orientativo | Prima seguro (~0,7% PEM) | OCT |
|---|---|---|---|
| Vivienda unifamiliar pequeña | 120.000 € | 840 € | 1.500-2.500 € |
| Vivienda unifamiliar grande | 250.000 € | 1.750 € | 2.500-4.000 € |
| Edificio plurifamiliar 6 viviendas | 500.000 € | 3.500 € | 4.000-7.000 € |
| Edificio plurifamiliar 20 viviendas | 1.500.000 € | 10.500 € | 8.000-15.000 € |
* Costes orientativos. La prima real depende de la aseguradora, tipo de cimentación, zona geográfica y historial del promotor.
El presupuesto define el PEM — base del seguro decenal
El Presupuesto de Ejecución Material (PEM) es la referencia que usan aseguradoras y ayuntamientos para calcular el ICIO y la prima del seguro. Un presupuesto detallado es imprescindible.
Crear mi presupuesto gratisPreguntas frecuentes
En general no. La obligación del seguro decenal (LOE art. 19) se aplica a los edificios de viviendas de nueva construcción. Para reformas — incluso integrales — no es obligatorio por ley, aunque sí existe la responsabilidad decenal del constructor durante 10 años. Si quieres como propietario contratar un seguro decenal para una reforma integral, existe ese producto, pero no es exigible legalmente. Consulta con tu técnico si la envergadura de la reforma lo hace recomendable.
Lo contrata y paga el promotor — la persona o empresa que promueve la construcción. Si el promotor vende después de contratar el seguro, la póliza se transfiere al comprador automáticamente porque está vinculada al inmueble, no a la persona. El comprador no paga el seguro decenal: ese coste ya está incluido en el precio del piso. Si el promotor vendió sin contratar el seguro, responde personalmente de los defectos estructurales.
El OCT es la entidad que inspecciona la obra durante la construcción para que la aseguradora pueda emitir la póliza decenal. Su coste varía según el tipo de edificio y superficie. Para un edificio de viviendas de 10 pisos, el OCT puede costar entre 3.000 y 8.000€. Para obras menores o unifamiliares, entre 1.500 y 3.500€. Este coste se añade al de la prima del seguro decenal propiamente dicho.
El seguro decenal cubre los daños materiales causados en el edificio por defectos de la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. No cubre defectos de acabado (eso es el plazo de 1 año del constructor), ni defectos de habitabilidad (plazo de 3 años). Es exclusivamente para defectos estructurales.
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