Por Alberto Cuitó Martín · actualizado el 16 de abril de 2026
La Ley 3/2004, de 29 de diciembre, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en operaciones comerciales, fija los plazos máximos que pueden pactarse para el pago entre empresas y entre empresa y Administración. En el sector construcción es especialmente relevante porque los ciclos de cobro son largos (certificaciones mensuales, retenciones, liquidación final). La ley es norma imperativa: cualquier cláusula que supere los plazos máximos es nula. Además, el retraso genera derecho automático a intereses y a recuperar gastos de recobro sin necesidad de requerimiento previo. Esta guía explica los plazos, cómo articular una estructura de pagos sólida y qué hacer ante un retraso.
| Tipo de operación | Plazo máximo |
|---|---|
| B2C (empresa a consumidor) | 30 días naturales |
| B2B general | 30 días naturales |
| B2B con pacto expreso | 60 días naturales |
| Administración Pública | 30 días desde conformidad |
| Pacto superior a 60 días | NULO (imperativo) |
Anticipo al firmar contrato
Para cubrir materiales iniciales y demostrar compromiso del cliente.
Al finalizar estructura / demoliciones
Primer hito visible. Se certifica por el aparejador antes del pago.
Al finalizar instalaciones y pladur
Fase crítica con más subcontratas. Certificación mensual típica.
Al finalizar acabados
Últimas fases (pintura, carpintería, sanitarios). Acta de recepción a la entrega.
Retención liberada 6-12 meses post-recepción
Garantía durante el plazo de observación. Cubre defectos ocultos.
Los plazos de pago se regulan por la Ley 3/2004 contra la morosidad (norma imperativa) y el Código Civil (régimen general del contrato de obra). La Ley del IVA regula el devengo fiscal en cada pago, independiente del plazo de cobro.
Código Civil, artículos 1.544 y 1.588 a 1.600
Marco civil del contrato de obra: el contratista ejecuta a cambio de precio cierto y asume riesgo hasta la entrega. El artículo 1.591 regula la responsabilidad decenal por ruina del edificio y complementa la LOE.
texto en el BOE →Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre
Marco de protección al consumidor que exige presupuesto previo por escrito en servicios prestados en domicilio particular. Obligación de información sobre precios, formas de pago y garantías.
texto en el BOE →Ley 9/2017, de 8 de noviembre
Régimen de contratos públicos. Obliga a entregar cuadro de precios nº 1 (unitarios) y nº 2 (descompuestos) en todas las licitaciones de obra. Art. 103 regula el régimen ordinario de revisión de precios por variación de mercado.
texto en el BOE →Las dudas más habituales sobre plazos legales de pago en obras.
30 días naturales desde la fecha de la factura o recepción del bien/servicio como plazo general. Entre empresas puede pactarse expresamente hasta 60 días, pero no más. En operaciones con Administración Pública el plazo es 30 días desde la conformidad de la factura. Cualquier cláusula que supere estos plazos es nula.
Tipo de interés legal del dinero + 8 puntos porcentuales (en 2026 ronda el 11-12 % anual). Se devengan automáticamente desde el día siguiente al vencimiento, sin requerimiento previo. Además, 40 € fijos por gastos de recobro sin necesidad de justificar gastos reales.
Estructura estándar: 20 % anticipo al firmar contrato; 20-30 % al finalizar estructura; 30 % al finalizar instalaciones; 15-20 % al finalizar acabados; 5 % retención liberada 6-12 meses post-recepción. Cada pago se ejecuta contra certificación aprobada por el aparejador. Esta estructura protege tanto al contratista como al promotor.
Día +1 desde vencimiento: intereses y 40 € automáticos. Día 15: burofax reclamando pago en 10 días. Día 30: suspender ejecución (la Ley 3/2004 ampara al contratista a paralizar ante incumplimiento). Día 45-60: procedimiento monitorio si la deuda está documentada. Nunca esperar más de 60 días sin actuar, el coste de oportunidad es alto.
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