Por Alberto Cuitó Martín · actualizado el 16 de abril de 2026
El autopromotor es el particular que promueve la construcción de una vivienda unifamiliar para su uso propio y de su familia, asumiendo personalmente el rol de promotor sin recurrir a una empresa inmobiliaria intermedia. Este régimen, reconocido en la LOE y en la normativa fiscal española, tiene ventajas específicas: exención del seguro decenal obligatorio (siempre que no se transmita en 10 años), aplicación del tipo reducido de IVA del 10 % en la primera entrega y deducciones fiscales en el IRPF. A cambio, el autopromotor asume responsabilidades propias del promotor: contratar arquitecto y aparejador, obtener licencias, firmar actas y gestionar el Libro del Edificio.
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LOE art. 19.1.c: si construyes una sola vivienda para uso propio y te comprometes a no transmitirla en 10 años, estás exento del seguro decenal obligatorio. Ahorro orientativo 0,5-1,2 % del PEM.
Art. 91 Ley del IVA: la entrega a uno mismo como autopromotor tributa al 10 %. Los materiales aportados por contratistas siguen reglas generales según si la obra es nueva o reforma.
En IRPF: deducciones por vivienda habitual si aplica al caso, deducciones por mejora energética, exenciones en ITP si se amplía vivienda propia ya adquirida.
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El autopromotor se reconoce en la LOE art. 19.1.c que regula su exención del seguro decenal. La Ley del IVA art. 91 le aplica el tipo reducido del 10 % en la entrega. El Código Civil regula las relaciones contractuales con los agentes contratados.
Ley 38/1999, de 5 de noviembre
Define agentes de la edificación (promotor, proyectista, director de obra, director de ejecución, constructor, propietarios y usuarios) y el régimen de garantías: 10 años por daños estructurales, 3 años por habitabilidad y 1 año por acabados.
texto en el BOE →Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo
Marco técnico obligatorio en proyecto y ejecución: Documentos Básicos de seguridad estructural (DB-SE), protección contra incendios (DB-SI), seguridad de utilización (DB-SU), salubridad (DB-HS), protección contra el ruido (DB-HR) y ahorro de energía (DB-HE).
texto en el portal del CTE →Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre
Obliga a la designación de Coordinador de Seguridad y Salud cuando concurran más de una empresa y a la aprobación del Plan de Seguridad y Salud antes del inicio de la obra.
texto en el BOE →Las dudas más habituales sobre autopromotor: construir vivienda para uso propio.
Si construyes una sola vivienda para uso propio y te comprometes a no transmitirla en 10 años, estás exento del seguro decenal (LOE art. 19.1.c). Si vendes antes de 10 años, debes suscribir el seguro en ese momento con efectos retroactivos desde la recepción.
La primera entrega a uno mismo como autopromotor tributa al 10 % de IVA (art. 91 LIVA) en vivienda libre. Los materiales aportados por los contratistas siguen las reglas generales del IVA (10 % si reforma, 21 % si obra nueva ejecutada por contrata). Conviene asesorarse con un fiscalista específico.
Sí, en pequeña escala (obra menor sin proyecto). En obra nueva con proyecto técnico, aunque la LOE no lo prohíbe, es poco práctico: asumes todas las responsabilidades del constructor (coordinación de subcontratas, seguridad, garantías de ejecución). Lo habitual es contratar un constructor externo.
Contratar arquitecto (proyecto y DO), aparejador (DEO) y constructor. Tramitar licencia municipal. Suscribir seguro de responsabilidad civil del promotor (opcional pero recomendable). Gestionar altas de suministros. Firmar actas (replanteo, recepción) y recibir el Libro del Edificio al finalizar.
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El Libro del Edificio recopila toda la documentación técnica y legal de un edificio. Qué contiene, quién lo entrega, obligaciones del propie
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