Por Alberto Cuitó Martín · actualizado el 16 de abril de 2026
El replanteo es la comprobación sobre el terreno de que las condiciones reales del emplazamiento y del inmueble coinciden con lo descrito en el proyecto técnico. El acta de replanteo es el documento que certifica esa verificación y autoriza el inicio formal de la obra. Firman el arquitecto (como DO), el contratista y el promotor, conforme al marco de agentes de la LOE. Si el replanteo detecta discrepancias — cotas mal medidas, servicios enterrados no cartografiados, distancias reales distintas a las del plano — el acta las recoge y bloquea el inicio hasta que proyectista y promotor decidan la solución: modificar el proyecto, aceptar el hallazgo o renegociar el contrato.
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Crear mi presupuesto gratis →El acta de replanteo se ampara en la LOE (art. 12 sobre el director de obra) y en el Código Civil (contrato de obra en art. 1.544 y ss). Es también documento clave del Plan de Seguridad y Salud conforme al RD 1627/1997.
Ley 38/1999, de 5 de noviembre
Define agentes de la edificación (promotor, proyectista, director de obra, director de ejecución, constructor, propietarios y usuarios) y el régimen de garantías: 10 años por daños estructurales, 3 años por habitabilidad y 1 año por acabados.
texto en el BOE →Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo
Marco técnico obligatorio en proyecto y ejecución: Documentos Básicos de seguridad estructural (DB-SE), protección contra incendios (DB-SI), seguridad de utilización (DB-SU), salubridad (DB-HS), protección contra el ruido (DB-HR) y ahorro de energía (DB-HE).
texto en el portal del CTE →Ley 9/2017, de 8 de noviembre
Régimen de contratos públicos. Obliga a entregar cuadro de precios nº 1 (unitarios) y nº 2 (descompuestos) en todas las licitaciones de obra. Art. 103 regula el régimen ordinario de revisión de precios por variación de mercado.
texto en el BOE →Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre
Desarrollo reglamentario de la LCSP. Fija el 13 % de gastos generales, 6 % de beneficio industrial y los costes indirectos en 6 % para obras de edificación. Sirve de referencia nacional para PEM y PEC.
texto en el BOE →Las dudas más habituales sobre acta de replanteo: el primer documento de la obra.
Formalmente no. El acta es el documento que autoriza el inicio. Comenzar sin ella supone un riesgo legal: el contratista pierde la protección de que el terreno fue verificado y la responsabilidad por discrepancias posteriores queda difusa. En obras menores privadas se omite a veces, pero es mala práctica.
Si el contratista hace constar las discrepancias en el acta, queda protegido: cumplió su deber de notificación y la responsabilidad pasa al proyectista o al promotor para resolver. Si firma sin señalar las que debería haber detectado, asume solidariamente los problemas derivados.
En reforma interior sin excavación no hay replanteo geométrico formal, pero sí debe hacerse "reconocimiento previo": verificar que los planos coinciden con dimensiones reales, posición de instalaciones y alturas. En obras que afecten a estructura siempre es necesario.
Sí. En obras grandes (edificios, urbanizaciones) es habitual hacer replanteos parciales por fases o sectores, cada uno con su acta propia. El general autoriza el inicio total; los parciales autorizan cada fase específica antes de empezarla.
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