Fases de una obra de construcción o reforma: orden y duración de cada etapa

Algunas fases se pueden solapar, pero otras tienen dependencias técnicas rígidas. Por ejemplo, se puede pintar en una habitación mientras se instala carpintería en otra. Pero no se puede alicatar antes de que estén terminadas las rozas de fontanería, porque si se descubre una gotera después habrá que demoler el alicatado. La regla general es: todo lo que va empotrado (instalaciones, estructura) tiene que estar terminado antes de cerrar con los revestimientos.

Si durante la ejecución de una fase se detecta un defecto en una fase anterior, hay que pararlo inmediatamente, documentar el defecto y avisar a la dirección facultativa y al contratista responsable. Continuar construyendo sobre un problema detectado (por ejemplo, seguir alicatando sobre una instalación de fontanería que tiene una fuga) es la causa más frecuente de costes adicionales. Es mucho más barato corregir un defecto a tiempo que demoler el trabajo posterior para acceder al problema.

Sí. No se puede iniciar ningún trabajo que requiera licencia de obras hasta tener la licencia concedida. Iniciar obras sin licencia es una infracción urbanística que puede resultar en paralización de obras, multa y obligación de demoler lo construido. La única excepción son las obras de emergencia necesarias para evitar daños mayores (apuntalar una estructura en riesgo de derrumbe), que pueden hacerse dando cuenta inmediata al ayuntamiento.

En obras con dirección facultativa (obras mayores), el director de ejecución (DEO) es el responsable de controlar que la obra sigue la secuencia correcta del proyecto. En obras menores sin dirección facultativa, es el propio contratista quien debe respetar el orden técnico. El propietario puede (y debe) hacer seguimiento de la obra, pero sin dirección técnica es difícil detectar errores de secuencia antes de que sea demasiado tarde.