Por Alberto Cuitó Martín · actualizado el 16 de abril de 2026
Toda obra de edificación sigue un orden técnico que no se puede alterar sin provocar retrasos, sobrecostes o defectos ocultos. Desde la redacción del proyecto hasta la recepción de la obra, pasan por manos de promotor, arquitecto, aparejador, contratista principal y subcontratas; cada fase tiene entregables, documentos y responsabilidades propias conforme a la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. Esta guía explica la secuencia estándar de una reforma integral y de una obra nueva, el plazo típico de cada etapa y los documentos que cierran cada fase para que el siguiente equipo pueda empezar sin vacíos.
Arquitecto redacta proyecto básico y de ejecución. Plazo 3-6 semanas en reforma mediana, 2-4 meses en obra nueva.
Presentación al ayuntamiento. Plazo de resolución 1-3 meses en licencia menor, 3-6 meses en obra mayor.
Acta de replanteo firmada. Instalación de protecciones colectivas. Inicio oficial de la obra.
Retirada de elementos existentes con gestión de RCD. En obra nueva: excavación, cimentación y estructura.
Fontanería, electricidad, climatización, pladur/tabiquería, rozas y canalizaciones. Fase con más subcontratas.
Alicatado, solado, yeso, carpintería, pintura, sanitarios, grifería. Fase más visible para el cliente.
Limpieza final, pruebas de instalaciones, certificados técnicos, acta de recepción. Inicio de los plazos de garantía LOE.
| Fase | Reforma integral 80 m² | Obra nueva 150 m² |
|---|---|---|
| Proyecto + licencia | 4-8 semanas | 3-5 meses |
| Demoliciones / estructura | 1 semana | 6-10 semanas |
| Instalaciones / particiones | 3-5 semanas | 6-8 semanas |
| Acabados | 3-5 semanas | 6-10 semanas |
| Recepción y pruebas | 1 semana | 2 semanas |
| Total plazo | 10-14 semanas | 10-14 meses |
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Crear mi presupuesto gratis →El orden y los documentos de cada fase los fija la LOE (responsabilidades de los agentes), el CTE (condiciones técnicas a verificar en cada etapa) y el RD 1627/1997 (seguridad y salud durante la ejecución).
Ley 38/1999, de 5 de noviembre
Define agentes de la edificación (promotor, proyectista, director de obra, director de ejecución, constructor, propietarios y usuarios) y el régimen de garantías: 10 años por daños estructurales, 3 años por habitabilidad y 1 año por acabados.
texto en el BOE →Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo
Marco técnico obligatorio en proyecto y ejecución: Documentos Básicos de seguridad estructural (DB-SE), protección contra incendios (DB-SI), seguridad de utilización (DB-SU), salubridad (DB-HS), protección contra el ruido (DB-HR) y ahorro de energía (DB-HE).
texto en el portal del CTE →Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre
Obliga a la designación de Coordinador de Seguridad y Salud cuando concurran más de una empresa y a la aprobación del Plan de Seguridad y Salud antes del inicio de la obra.
texto en el BOE →Ley 9/2017, de 8 de noviembre
Régimen de contratos públicos. Obliga a entregar cuadro de precios nº 1 (unitarios) y nº 2 (descompuestos) en todas las licitaciones de obra. Art. 103 regula el régimen ordinario de revisión de precios por variación de mercado.
texto en el BOE →Las dudas más habituales sobre fases de una obra: orden, duración y cronograma.
Orientativo para reforma integral de 80 m²: proyecto + licencia 4-8 semanas; demoliciones 1 semana; instalaciones y pladur 3-5 semanas; acabados (alicatado, pintura, carpintería) 3-5 semanas; recepción 1 semana. Total 10-14 semanas con equipo dimensionado.
Algunas sí (pintura con carpintería de puertas, por ejemplo). Otras son estrictamente secuenciales: no se puede solar sin haber terminado rozas ni se puede alicatar sin lámina impermeabilizante previa. El plan de obra del jefe de obra marca qué solapes admite cada proyecto.
La dirección facultativa: arquitecto (DO) y aparejador (DEO) firman actas de fase cuando procede y autorizan el paso siguiente. En obras menores sin dirección facultativa, el jefe de obra del contratista asume la supervisión interna y el cliente puede exigir visitas técnicas puntuales.
Si es imputable al proyecto (cálculos erróneos), responde el arquitecto y puede requerir un modificado formal. Si es imputable a la ejecución, responde el contratista y se subsana antes de cerrar la fase. En ambos casos, el libro de órdenes y el libro de incidencias documentan los hallazgos y las soluciones.
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