Por Alberto Cuitó Martín · actualizado el 16 de abril de 2026
La dirección facultativa es el equipo técnico designado por el promotor para dirigir la ejecución de la obra conforme al proyecto aprobado. La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación la compone de dos figuras con roles complementarios: el Director de Obra (DO), habitualmente arquitecto, que resuelve cuestiones de proyecto y firma el certificado final; y el Director de Ejecución de Obra (DEO), habitualmente aparejador, que controla la ejecución material y los materiales. Ambos responden de forma independiente ante el promotor y de forma solidaria ante los propietarios finales durante los plazos de garantía LOE. Esta guía explica cómo se coordinan ambos roles, honorarios orientativos y responsabilidades específicas.
Habitualmente arquitecto. Responsable LOE art. 12:
Habitualmente aparejador. Responsable LOE art. 13:
Motor de Presupuestos desglosa el PEM por partida — la base que el aparejador necesita para certificar el avance mensual.
Probar gratis →La dirección facultativa se regula en los artículos 12 y 13 de la LOE. Complementan el Código Civil (responsabilidad por vicios de la construcción) y el RD 1627/1997 cuando asumen también funciones de coordinación de seguridad.
Ley 38/1999, de 5 de noviembre
Define agentes de la edificación (promotor, proyectista, director de obra, director de ejecución, constructor, propietarios y usuarios) y el régimen de garantías: 10 años por daños estructurales, 3 años por habitabilidad y 1 año por acabados.
texto en el BOE →Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo
Marco técnico obligatorio en proyecto y ejecución: Documentos Básicos de seguridad estructural (DB-SE), protección contra incendios (DB-SI), seguridad de utilización (DB-SU), salubridad (DB-HS), protección contra el ruido (DB-HR) y ahorro de energía (DB-HE).
texto en el portal del CTE →Código Civil, artículos 1.544 y 1.588 a 1.600
Marco civil del contrato de obra: el contratista ejecuta a cambio de precio cierto y asume riesgo hasta la entrega. El artículo 1.591 regula la responsabilidad decenal por ruina del edificio y complementa la LOE.
texto en el BOE →Las dudas más habituales sobre dirección facultativa: do y deo trabajando juntos.
No en obras con proyecto técnico residencial. La LOE distingue claramente DO (art. 12, arquitecto en edificación) y DEO (art. 13, aparejador en edificación). Son dos agentes distintos con responsabilidades complementarias pero diferenciadas. Sí pueden pertenecer al mismo estudio.
El DO toma decisiones técnicas de proyecto y supervisa con visitas periódicas. El DEO tiene presencia continua para controlar ejecución y materiales. Se comunican por libro de órdenes: el DEO anota incidencias, el DO las refrenda o propone soluciones. Al final, ambos firman el certificado final.
El DO tiene autoridad sobre cuestiones de proyecto (incluyendo interpretación técnica). El DEO tiene autoridad específica sobre calidad de ejecución y materiales. Si la discrepancia afecta a seguridad o legalidad, prevalece la opinión más conservadora. Se documenta siempre en el libro de órdenes.
Honorarios orientativos conjuntos: 7-12 % del PEM en vivienda unifamiliar (5-8 % arquitecto DO + 1,5-3 % aparejador DEO). Los honorarios los paga el promotor y no forman parte del PEM — aparecen como conceptos separados en el coste total del proyecto.
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