¿Cuánto cuesta reformar un sótano en España? Precios 2026

Legalmente, muy difícil. La normativa de habitabilidad exige altura libre mínima de 2,50 m (2,20 m en espacios secundarios), ventilación e iluminación natural y aireación al exterior. La mayoría de sótanos no cumplen estos requisitos. Sin cumplirlos, el espacio no puede figurar como superficie habitable en el catastro ni en el registro de la propiedad.

Depende del origen. Humedad por condensación: mejora la ventilación y el aislamiento térmico. Humedad por capilaridad (sube del suelo): impermeabilización de solera con membrana o inyección de resinas en el muro. Filtración directa (agua entra por el muro): membrana drenante exterior o interior con cámara de recogida y bomba de achique. Cada caso requiere un diagnóstico específico.

La impermeabilización de un sótano de 40 m² depende del sistema: tratamiento superficial con mortero hidrofugo (económico, 3.000-6.000 €), membrana bituminosa aplicada por el interior (8.000-15.000 €), sistema drenante con cámara perimetral y bomba (15.000-25.000 €). El sistema más adecuado depende del origen de la humedad.

El gres técnico porcelánico es la mejor opción para sótanos: no absorbe humedad, es resistente a los cambios de temperatura, fácil de limpiar y durable. Evita la tarima de madera y el parquet flotante, que se deterioran con la humedad residual de los sótanos incluso cuando está bien impermeabilizado. El microcemento puede funcionar si la base está perfectamente seca.

Si el sótano forma parte de una vivienda unifamiliar o de un edificio residencial con más de 2 años de antigüedad, la reforma puede tributar al 10% si los materiales instalados por el contratista no superan el 40% de la base imponible. Si el sótano es de un local comercial o si la obra es de nueva construcción, el IVA es del 21%.