Documentación para reformar un sótano

Sólo si hay excavación sustancial: rebaje de cota, construcción de nuevo sótano, ampliación de sótano existente, o refuerzo de cimentación. El estudio geotécnico lo redacta un ingeniero geotécnico o empresa especializada y sigue el CTE DB-SE-C apartado 3.3. Coste típico 800-2.500 € en vivienda unifamiliar según profundidad y tipo de terreno. Si sólo se adecúa un sótano existente sin tocar estructura, no es exigible. La licencia municipal suele pedirlo cuando hay duda sobre el comportamiento del terreno.

El CTE DB-HS3 fija caudal mínimo 0,7 l/s·m² en estancias habitables del sótano. Se cumple con ventilación natural cruzada si hay ventanas operables en dos fachadas opuestas, o con ventilación mecánica forzada (extractor de cocina + admisión controlada en sala) cuando no hay suficiente ventilación natural. En zonas donde el sótano está completamente enterrado, se exige recuperador de calor bidireccional con rendimiento ≥ 70 %. Conviene prever antes el tendido eléctrico en proyecto — añadirlo a posteriori triplica el coste.

El CTE DB-HS1 admite tres estrategias según la causa. (1) Intervención exterior: excavar perímetro, aplicar lámina impermeable (bituminosa u EPDM) y tubo drenante con grava. Es la solución definitiva pero la más invasiva — coste 250-450 €/ml. (2) Inyección química desde interior: inyectar resinas hidrófobas en muros. Solución intermedia, 80-150 €/m². (3) Trasdosado interior con cámara ventilada + membrana impermeable. Solución menos invasiva pero menos durable — 120-200 €/m². En humedad por capilaridad añadir barrera antihumedad específica en arranque del muro.

Si la reforma cambia el uso catastral del sótano de no habitable (almacén, trastero) a habitable (dormitorio, salón, estudio). Al cambiar el uso, la superficie útil habitable aumenta en escritura y Catastro, activando la obligación del RDL 7/2015 art. 28 de escriturar obra nueva con base en el CFO + licencia. Arancel notarial 300-800 €, registro 200-600 €, AJD 0,5-1,5 % del valor declarado. Después modelo 902N en Catastro en plazo 2 meses. Si el sótano sigue siendo almacén/trastero, no es necesario — basta con la licencia y el CFO.

Dos riesgos concretos. Corto plazo: humedades graves a los 6-18 meses con daños a suelos, paredes y mobiliario. Largo plazo: si se reclama judicialmente, responde el contratista por garantía trienal (LOE art. 17.1.b, defectos de habitabilidad) durante 3 años. Si la deficiencia es estructural (pérdida de cimentación por filtración sostenida), responde por decenal (10 años). El seguro decenal en obra nueva para venta cubre esta responsabilidad — en autopromoción sin seguro, el propietario asume el riesgo personalmente.