Por Alberto Cuitó Martín · actualizado el 16 de abril de 2026
La declaración de obra nueva es el acto jurídico por el que el propietario declara ante notario la existencia de una edificación nueva o ampliada sobre su suelo. Es el paso obligatorio previo a inscribir cualquier obra nueva o ampliación en el Registro de la Propiedad y a actualizar el Catastro. El artículo 28 del RDL 7/2015 (Texto Refundido de la Ley del Suelo) fija los dos requisitos esenciales: certificado final de obra firmado por técnico competente y licencia urbanística (o declaración de antigüedad superior al plazo de prescripción de infracciones urbanísticas para inmuebles antiguos no inscritos).
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Arancel notarial | 300-900 € |
| Arancel registral | 200-600 € |
| AJD (0,5-1,5 % valor declarado) | 1.000-3.000 € |
| Gestoría (opcional) | 150-400 € |
| Total estimado sobre 200.000 € | 2.500-4.500 € |
La declaración de obra nueva se rige por el artículo 28 del Texto Refundido de la Ley del Suelo (RDL 7/2015) y se apoya en la LOE (para el certificado final de obra) y el CTE (para el cumplimiento técnico).
Ley 38/1999, de 5 de noviembre
Define agentes de la edificación (promotor, proyectista, director de obra, director de ejecución, constructor, propietarios y usuarios) y el régimen de garantías: 10 años por daños estructurales, 3 años por habitabilidad y 1 año por acabados.
texto en el BOE →Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo
Marco técnico obligatorio en proyecto y ejecución: Documentos Básicos de seguridad estructural (DB-SE), protección contra incendios (DB-SI), seguridad de utilización (DB-SU), salubridad (DB-HS), protección contra el ruido (DB-HR) y ahorro de energía (DB-HE).
texto en el portal del CTE →Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre
Régimen estatal del suelo. El artículo 28 regula la declaración de obra nueva ante notario y la inscripción registral, distinguiendo obra nueva terminada (con CFO + licencia) y obra nueva por antigüedad (certificación técnica + prescripción urbanística).
texto en el BOE →Las dudas más habituales sobre declaración de obra nueva: escritura notarial.
Siempre que exista una edificación no inscrita o una ampliación no reflejada en el Registro de la Propiedad. Para viviendas unifamiliares, ampliaciones relevantes (nueva planta, cerramiento de terraza, construcción en parcela libre), obra nueva completa y rehabilitaciones que modifiquen la superficie construida.
Arancel notarial 300-900 € según valor declarado. Arancel registral 200-600 €. Impuesto AJD (Actos Jurídicos Documentados) 0,5-1,5 % del valor declarado según CCAA. En una vivienda declarada por 200.000 €, el coste total ronda 2.500-4.500 € incluyendo impuestos.
Certificado final de obra firmado por arquitecto y aparejador (LOE art. 7). Licencia de obra concedida por el ayuntamiento. Licencia de primera ocupación (si ya emitida). Escritura del solar o vivienda previa. Seguro decenal vigente (en obra nueva residencial para venta, LOE art. 19). Certificado energético. Libro del edificio completo.
Sí, mediante declaración por antigüedad del art. 28.4 TRLS: si han transcurrido los plazos de prescripción de infracciones urbanísticas (normalmente 4-8 años según CCAA), el notario puede escriturar basándose en certificado técnico de antigüedad + catastro. El suelo urbano consolidado tiene plazos distintos al suelo rústico: consultar la legislación autonómica concreta antes de acudir al notario.
El certificado final de obra acredita que la construcción se ejecutó según proyecto. Lo firman DO y DEO. Obligatorio para licencia de primer
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