VeriFactu para constructores: qué cambia al facturar obra y desde cuándo
Por Alberto Cuitó Martín · actualizado el
Si tu constructora es una SL, VeriFactu te obliga desde el 1 de enero de 2027. Si eres autónomo, desde el 1 de julio de 2027. VeriFactu es el sistema de la Agencia Tributaria por el que cada factura genera un registro inalterable, encadenado al anterior, que se envía a la AEAT y deja un QR en el papel. Para un constructor esto pega de lleno: eres el que más facturas mueve de toda la obra. Certificaciones mensuales contra el presupuesto de ejecución, facturas de subcontratas sin IVA por inversión del sujeto pasivo, retenciones de garantía del 5 %, rectificativas cuando la dirección facultativa revisa una medición. Todo eso va a quedar registrado en Hacienda factura a factura. Aquí tienes las fechas que te tocan según tu forma jurídica, lo que exige el sistema traducido a obra y la casuística fiscal del gremio con números reales.
¿Estás obligado como constructor? Depende de cómo factures
Fechas vigentes tras el RD-ley 15/2025 · Fuente: nota informativa de la AEAT
| Tu situación | ¿Obligado? | Desde |
|---|---|---|
| SL constructora (la mayoría del gremio) | Sí | 1 de enero de 2027 |
| Autónomo constructor en estimación directa con programa de facturación | Sí | 1 de julio de 2027 |
| Autónomo en módulos que factura a mano | No | — |
| Constructor que solo emite certificaciones con ISP al promotor | Sí | 1-1-2027 (SL) o 1-7-2027 (autónomo) |
| Constructora acogida al SII | No | — |
Qué te exige VeriFactu en el día a día de un constructor
Un registro por cada certificación, y no se toca
Cada factura que emitas, sea una certificación mensual o el anticipo del 20 % a la firma del contrato, genera un registro de facturación que no se puede modificar ni borrar. Se acabó rehacer la factura de octubre en diciembre porque el promotor pidió cambiar un concepto. Lo emitido, emitido queda.
Facturas trabadas como las hiladas de un muro
Cada registro lleva una huella que engancha con el de la factura anterior. Si falta una hilada o alguien cuela una factura con fecha vieja, la cadena no cuadra y salta. En una obra de 8 certificaciones, las 8 quedan trabadas en orden. Ni huecos ni facturas fantasma.
Tu programa da parte a la AEAT en cada emisión
Tu programa manda cada registro a Hacienda en el momento de emitir. Tú no tienes que hacer nada, pero cambia el tablero: la AEAT ve el ritmo de facturación de la obra casi en tiempo real, certificación a certificación. El que declaraba a ojo a final de trimestre lo tiene crudo.
QR tributario en cada factura al promotor
Todas tus facturas llevan un código QR oficial. El promotor, la dirección facultativa o un técnico de Hacienda pueden escanearlo y comprobar que esa certificación está comunicada. También lo verás en las facturas de tus subcontratas cuando les llegue su fecha: si no lo traen, mal asunto.
Para corregir, rectificativa. Borrar no existe
Si la dirección facultativa tumba una medición o el promotor detecta un error en una certificación, no puedes anular la factura y hacer otra limpia. Emites una factura rectificativa, que se encadena detrás de la original. Las dos quedan a la vista. Es el único camino que permite el sistema.
La factura de un constructor tiene sus propias trampas: así quedan con VeriFactu
Los casos fiscales reales del oficio, con su referencia legal
El mapa del ISP en tu obra: quién factura con IVA y quién sin él
En la cadena promotor, contratista, subcontratas, tú eres el eje de la inversión del sujeto pasivo. Tus subcontratas te facturan sin IVA: el estructurista que te hace el forjado de viguetas y bovedilla (90-160 €/m²) te pasa la factura con la mención 'inversión del sujeto pasivo' y eres tú quien declara ese IVA en tu modelo 303. Hacia arriba, igual: si el promotor es empresario y el contrato es de construcción o rehabilitación, tu certificación también va sin IVA. Solo cuando el cliente es un particular que se hace su casa (obra nueva a 900-1.800 €/m²) facturas con IVA. Con VeriFactu, todas esas facturas, con cuota o sin ella, generan registro y QR.
Ley 37/1992, art. 84.Uno.2º.f
Certificaciones mensuales: el rastro VeriFactu de una obra de 8 meses
Una ampliación de vivienda de 60 m² a 1.100 €/m² son 66.000 € de presupuesto de ejecución. Si la facturas por certificaciones mensuales contra ese presupuesto, en 8 meses emites 8 facturas de unos 8.250 € de media, cada una contra la certificación firmada por la dirección facultativa. Con VeriFactu, cada una genera su registro con huella encadenada a la anterior y la serie completa de la obra queda trazada en la AEAT mes a mes. Si en el mes 5 la medición real baja y la certificación se revisa, no puedes rehacer la factura: emites una rectificativa, que también queda encadenada. El histórico de la obra ya no se maquilla a final de año.
RD 1007/2023 (Reglamento de sistemas informáticos de facturación)
¿Tu constructora es una SL? Tu fecha es el 1 de enero de 2027, no julio
En este gremio la SL es la norma: el seguro decenal, la clasificación de contratista y el REA empujan a operar como sociedad. Pues ojo al calendario: las sociedades que tributan por el Impuesto sobre Sociedades entran en VeriFactu el 1 de enero de 2027, seis meses antes que los autónomos (1 de julio de 2027). Si tienes una obra a caballo del cambio de año, por ejemplo una unifamiliar de 200 m² a 1.200 €/m² (240.000 €) que arrancó en septiembre de 2026, la certificación de diciembre sale como siempre y la de enero ya debe llevar QR y registro. Tras el aplazamiento del RD-ley 15/2025 no se espera otro: planifica el software en otoño de 2026, no en Navidad.
RD 1007/2023 y RD-ley 15/2025 (calendario de obligación)
La retención del 5 % de garantía no reduce la base de tu factura
Certificas 20.000 € y el promotor te retiene el 5 % (1.000 €) como garantía hasta el certificado final de obra. Error clásico: facturar 19.000 € y 'ya facturaré el resto cuando me lo paguen'. Mal. La base imponible es el importe total certificado: la factura va por 20.000 € más su IVA (o sin cuota, si hay inversión del sujeto pasivo), y la retención es solo un aplazamiento del cobro que se refleja en la forma de pago. Con VeriFactu esto deja de ser teoría: el registro de cada factura es inalterable, y una segunda factura suelta por 1.000 € un año después no cuadra con nada. Base íntegra en la certificación y la retención, a su vencimiento.
Ley 37/1992, art. 78.Uno
Obra nueva de vivienda al 10 % sin la regla del 40 %
Cuando contratas directamente con el promotor la construcción de viviendas, la ejecución de obra va al 10 % de IVA con o sin aportación de materiales. Aquí no juega la regla del 40 %: una unifamiliar de 180 m² a 1.400 €/m² son 252.000 € al 10 %, aunque los materiales pasen de la mitad del coste. La regla del 40 % (materiales que no superen el 40 % de la base) solo te afecta en reformas de vivienda con más de 2 años para particulares, por ejemplo una ampliación a 700-1.400 €/m². Son dos artículos distintos de la misma ley y conviene citar el correcto en cada presupuesto. VeriFactu no cambia el tipo, pero deja cada factura registrada con el IVA que aplicaste.
Ley 37/1992, art. 91.Uno.3.1º y art. 91.Uno.2.10º
Qué te juegas si sigues facturando con un programa no adaptado
La multa por usar software de facturación que no cumpla VeriFactu llega a 50.000 € por ejercicio (art. 201 bis de la Ley General Tributaria). No hace falta fraude: basta seguir emitiendo certificaciones desde un programa no adaptado después de tu fecha, el 1 de enero de 2027 si eres SL o el 1 de julio si eres autónomo. Para una constructora con dos o tres obras al año, eso es el margen de una obra grande entera. Evitarlo es sencillo: antes de la fecha, pide a tu proveedor de software su declaración responsable VeriFactu. Si no te la puede dar, cambia de programa. Nada más.
Motor de Presupuestos
Del presupuesto aceptado a la factura en regla, sin cambiar de herramienta
Motor de Presupuestos ya emite facturas VeriFactu. Haces el presupuesto por capítulos, el promotor lo aprueba y cada mes conviertes la certificación en factura desde la misma pantalla: con su QR tributario, su registro inalterable y el envío automático a la AEAT. Sin exportar nada y sin volcar datos a otro programa. Las facturas con inversión del sujeto pasivo salen con su mención legal y sin cuota, y las rectificativas de una certificación revisada se generan encadenadas a la original, como exige la norma. La retención de garantía se refleja en las condiciones de pago sin tocar la base. Presupuesto, certificación y factura legal en la misma herramienta que ya usas a pie de obra.
Facturación VeriFactu oficial integrada en los planes Esencial y Empresas. En el plan Autónomos exportas a Facturae oficial AEAT o CSV para tu gestoría.
Probar el Motor gratis →Sin tarjeta · Sin compromiso · 2 presupuestos de prueba gratis
Preguntas frecuentes de constructores sobre VeriFactu
Las dudas reales del oficio, respondidas
Sí, y os toca convivir medio año descompasados. Tu SL entra el 1 de enero de 2027 y tus subcontratas autónomas, el 1 de julio de 2027. Entre enero y julio tú ya emites al promotor con QR y registro, mientras el pladurista o el estructurista pueden seguir facturándote como hasta ahora. Sus facturas sin QR son perfectamente válidas y deducibles durante ese periodo. Lo que no cambia es el ISP: te siguen facturando sin IVA, con su mención de inversión del sujeto pasivo. Tú preocúpate de tu software en otoño de 2026; ellos tienen hasta el verano.
Con factura rectificativa, no borrando. Si certificaste 12.000 € y la medición revisada deja el mes en 9.500 €, emites una rectificativa por la diferencia o rectificas la factura completa, según cómo trabajes las series. El registro original no se toca: queda en la cadena, y la rectificativa se encadena detrás. Es el criterio de siempre del IVA, solo que ahora el sistema lo impone: ya no existe el 'borro la factura y la rehago'. Para una obra de 8 certificaciones, lo sano es cerrar cada medición con la dirección facultativa antes de facturar.
Nunca, porque ya la facturaste. La base de cada certificación va íntegra en su factura: si certificaste 20.000 €, facturaste 20.000 € aunque cobraras 19.000 €. La retención del 5 % es una garantía sobre el cobro, no una parte pendiente de facturar. Cuando el certificado final de obra libera esa retención, lo que se produce es un cobro, y los cobros no generan factura ni registro VeriFactu. Si llevas años emitiendo una 'factura de retenciones' al cierre de cada obra, corrígelo antes de 2027: con registros inalterables, esa práctica canta mucho más.
Con factura de anticipo el día del cobro: el IVA, o la calificación de inversión del sujeto pasivo si el promotor es empresario, se devenga al cobrar, no al certificar. En una obra de 240.000 €, el 20 % son 48.000 € que generan su registro y su QR ese mismo día, y las certificaciones posteriores van descontando el anticipo hasta liquidar en la última. Lo que ya no cabe es cubrir la señal con un recibo y regularizarla en la primera certificación: con los registros encadenados por fecha, un cobro de enero sin factura hasta marzo se ve solo. Anticipo cobrado, anticipo facturado.
Nada: la obligación corta por fecha de emisión, no por obra. Las certificaciones de octubre a diciembre de 2026 quedan como salieron, y la de enero es la primera que nace con registro y QR; la cadena de huellas arranca ahí, sin recargar las anteriores. El trabajo real es de calendario: con la obra en marcha, deja el software adaptado y probado en noviembre, emite una factura de prueba en diciembre y no estrenes sistema el mismo día que certificas. Cambiar de herramienta con una certificación abierta es donde se rompen las series.
Más recursos para Constructores
Cada recurso cubre una intención de búsqueda distinta dentro del mismo trabajo. Elige el ángulo que te interesa ahora.
Software de presupuestos para Constructores
La herramienta que automatiza este presupuesto: dicta las partidas por voz y recibe el PDF en 2 minutos. Diseñado para el flujo de trabajo de Constructores.
Presupuesto de constructores: plantilla y ejemplo
Modelo editable en PDF y Excel, con partidas de referencia y campos obligatorios según normativa. Usa la plantilla si necesitas algo rápido y sin software.
¿Cuánto cobran los Constructores?
Tarifas de referencia 2026: precio por hora por categoría del oficial, precios por trabajo habitual y factores que afectan al coste final.
Cómo presupuestar un trabajo de Constructores
Guía paso a paso con la estructura correcta del presupuesto, los elementos obligatorios legalmente y los errores que generan reclamaciones.
Empieza a presupuestar más rápido hoy mismo.
Sin formación. Sin complicaciones. Y si tienes dudas, Alberto está al otro lado.
Sin permanencia · Soporte por WhatsApp · Datos en España