Por Alberto Cuitó Martín · actualizado el 16 de abril de 2026
La ampliación de vivienda es la obra que aumenta la superficie construida de un inmueble existente: cerramiento de terrazas, buhardillas, casas unifamiliares en parcela, sobreático. Es considerada obra mayor por la legislación urbanística (exige proyecto técnico y licencia municipal) y tiene particularidades fiscales: el IVA aplicable a la parte ampliada es el 21 % (no el 10 % de reforma porque se considera obra nueva de esa superficie), salvo en determinadas ampliaciones que puedan encuadrarse en reforma integral. Esta guía explica los requisitos legales, costes orientativos y el proceso completo desde la idea hasta la inscripción registral de la vivienda ampliada.
Convertir terraza abierta en estancia cerrada. Exige licencia mayor, proyecto y respeto a la edificabilidad máxima del planeamiento.
Construir nueva planta baja sobre espacio libre de la parcela. Más complejo: estudio de cimentación y respeto a retranqueos.
Transformar bajocubierta en estancia habitable. Requiere verificar altura libre mínima (2,50 m) y condiciones de ventilación/iluminación del CTE DB-HS.
Ampliación vertical. Muy compleja: requiere refuerzo estructural del forjado superior existente y permisos específicos del planeamiento urbanístico.
IVA del 21 % aplicable a la parte de nueva superficie (se considera obra nueva, no reforma). La parte de reforma pura sobre superficie existente sí puede tributar al 10 %.
Firmado por arquitecto (DO) y aparejador (DEO). Acredita que la ampliación cumple el proyecto visado y el CTE.
Del ayuntamiento. Habilita el uso de la nueva superficie. Tasa habitual 200-500 €.
Ante notario. Incluye la nueva superficie y actualiza la descripción del inmueble. Arancel notarial 300-800 €.
Con la escritura. Actualiza la finca registral. Arancel 200-500 € según importe.
Alta de la nueva superficie en Catastro vía modelo 902N. Afecta a futuras bases imponibles del IBI.
La ampliación se regula por la LOE (proyecto técnico y agentes), el CTE (condiciones técnicas aplicables a nueva superficie) y la LRRRU cuando forma parte de una rehabilitación integral.
Ley 38/1999, de 5 de noviembre
Define agentes de la edificación (promotor, proyectista, director de obra, director de ejecución, constructor, propietarios y usuarios) y el régimen de garantías: 10 años por daños estructurales, 3 años por habitabilidad y 1 año por acabados.
texto en el BOE →Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo
Marco técnico obligatorio en proyecto y ejecución: Documentos Básicos de seguridad estructural (DB-SE), protección contra incendios (DB-SI), seguridad de utilización (DB-SU), salubridad (DB-HS), protección contra el ruido (DB-HR) y ahorro de energía (DB-HE).
texto en el portal del CTE →Ley 8/2013, de 26 de junio
Marco para rehabilitación de edificios y barrios. Introduce el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) obligatorio en edificios > 50 años y regula las actuaciones sobre el medio urbano.
texto en el BOE →Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre
Régimen estatal del suelo. El artículo 28 regula la declaración de obra nueva ante notario y la inscripción registral, distinguiendo obra nueva terminada (con CFO + licencia) y obra nueva por antigüedad (certificación técnica + prescripción urbanística).
texto en el BOE →Las dudas más habituales sobre ampliación de vivienda: licencia, costes y trámites.
Licencia de obra mayor en todos los casos. Exige proyecto técnico visado por arquitecto, dirección facultativa (DO + DEO) y tramitación en el ayuntamiento con plazo 3-6 meses. Coste típico: tasa + ICIO (2-4 % del PEM) + honorarios arquitecto (5-8 % PEM) + aparejador (1,5-3 %).
El 10 % si la ampliación se integra en una reforma integral de vivienda habitual con más de 2 años y los materiales aportados < 40 % del total. El 21 % si la ampliación es obra sustancial o se considera nueva superficie sobre la habitable previa. Siempre consultar con asesor fiscal antes de emitir facturas.
Coste orientativo 2026: cerramiento y cubrimiento 1.200-1.800 €/m² en calidad estándar. Para 20 m²: 24.000-36.000 € PEM. Más proyecto + licencia (honorarios 6.000-10.000 € + ICIO 900-1.500 €). Total 30.000-47.000 € aproximado sin acabados premium.
Tras la recepción de la obra: declaración de obra nueva ante notario con licencia, certificado final de obra, CEE y tasación. Inscripción en el Registro de la Propiedad (aranceles: 300-800 €). Inscripción en el Catastro. Sin estas inscripciones, la ampliación no tiene efectos legales plenos para transmisión o hipoteca.
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