Por Alberto Cuitó Martín · actualizado el 16 de abril de 2026
El certificado final de obra es el documento que acredita que los trabajos se han ejecutado conforme al proyecto técnico visado y a las condiciones establecidas en la licencia municipal. Lo firman el director de obra (arquitecto como DO) y el director de ejecución (aparejador como DEO), quienes asumen responsabilidad civil sobre lo certificado. Es imprescindible para obtener la licencia de primera ocupación, declarar la obra nueva ante notario e inscribir la modificación en el Registro de la Propiedad. Sin este documento, la obra no tiene efectos legales plenos ni el promotor puede vender o alquilar con seguridad jurídica.
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Referencia al proyecto visado, promotor, constructor y emplazamiento.
La obra ejecutada se ajusta al proyecto aprobado y a sus modificaciones autorizadas.
Declaración expresa de que se han cumplido las exigencias básicas del Código Técnico de la Edificación.
Ambos técnicos competentes, visada por el colegio profesional correspondiente.
Resultados de los ensayos y pruebas de servicio realizados durante la ejecución.
El certificado final de obra se regula en la LOE (arts. 12 y 13 sobre funciones del DO y DEO) y en el CTE (contenido técnico a certificar). Forma parte del Libro del Edificio.
Ley 38/1999, de 5 de noviembre
Define agentes de la edificación (promotor, proyectista, director de obra, director de ejecución, constructor, propietarios y usuarios) y el régimen de garantías: 10 años por daños estructurales, 3 años por habitabilidad y 1 año por acabados.
texto en el BOE →Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo
Marco técnico obligatorio en proyecto y ejecución: Documentos Básicos de seguridad estructural (DB-SE), protección contra incendios (DB-SI), seguridad de utilización (DB-SU), salubridad (DB-HS), protección contra el ruido (DB-HR) y ahorro de energía (DB-HE).
texto en el portal del CTE →Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre
Régimen estatal del suelo. El artículo 28 regula la declaración de obra nueva ante notario y la inscripción registral, distinguiendo obra nueva terminada (con CFO + licencia) y obra nueva por antigüedad (certificación técnica + prescripción urbanística).
texto en el BOE →Las dudas más habituales sobre certificado final de obra: qué acredita y quién lo firma.
El arquitecto como Director de Obra (DO) y el arquitecto técnico/aparejador como Director de Ejecución (DEO). Ambas firmas son imprescindibles: si falta una, el certificado no es válido. En algunas comunidades autónomas también firma el promotor como aceptación.
Graves. El DO/DEO que firma asume responsabilidad civil y, si hay mala fe, penal (falsedad en documento público). Si posteriormente se detectan defectos no notados, la responsabilidad se acentúa por haber certificado algo falso. Por eso los técnicos serios exigen subsanación previa de reservas antes de firmar.
Para: obtener licencia de primera ocupación del ayuntamiento, escriturar la declaración de obra nueva ante notario, inscribir en el Registro de la Propiedad, dar de alta suministros definitivos, facilitar venta o alquiler del inmueble con seguridad jurídica.
Sí, aunque es poco habitual. Si hay detalles menores sin cerrar (acabados pendientes de matices, pequeñas subsanaciones), el certificado puede emitirse con reservas específicas. Hasta que se subsanen, la licencia de primera ocupación puede quedar condicionada. Lo normal es cerrar las reservas antes de firmar.
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