La reforma integral es la intervención más documentada del sector residencial. Habitualmente exige licencia de obra mayor con proyecto técnico visado por arquitecto, dirección de obra (DO) firmada por arquitecto, dirección de ejecución (DEO) firmada por aparejador y, al terminar, Certificado Final de Obra (CFO) firmado conjuntamente — todo según el marco de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) y el Código Técnico de la Edificación (CTE). Cuando la reforma incluye instalaciones nuevas o sustancialmente modificadas, se emiten los tres boletines principales: el CIE eléctrico (REBT RD 842/2002), el IRG de gas si lo hay (RD 919/2006), y el certificado ITIAC de agua (CTE DB-HS4 y RD 140/2003). Si la reforma mejora la envolvente térmica, se actualiza el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) conforme al Real Decreto 390/2021, documento obligatorio además para acceder a las ayudas Next Generation (RD 853/2021). Al finalizar, todo el expediente se compila en el Libro del Edificio según el CTE art. 7, que se entrega al propietario o presidente de comunidad. Si la reforma amplía superficie construida (cerramiento de terraza, conversión de espacio no habitable), se activa obligatoriamente declaración de obra nueva ante notario (RDL 7/2015 art. 28) y actualización catastral (RDL 1/2004).
| Plazo | Cubre | Responsable principal |
|---|---|---|
| 10 años (decenal) | Defectos estructurales (cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga) | Proyectista y constructor |
| 3 años (trienal) | Defectos de habitabilidad (aislamiento, estanqueidad, confort, ahorro energético) | Constructor y DEO |
| 1 año (anual) | Defectos de terminación y acabados | Constructor |
En obra nueva residencial destinada a venta, el seguro decenal es obligatorio (LOE art. 19). En reforma integral sobre vivienda propia, no es obligatorio pero sí recomendable.
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Probar gratis →La reforma integral activa el marco completo de la LOE (agentes de la edificación, régimen de garantías 10/3/1 años) y del CTE (exigencias técnicas). El CEE se actualiza según RD 390/2021 si mejora la envolvente. El acceso a ayudas Next Generation se rige por el Real Decreto 853/2021. Los 3 boletines sectoriales completan la documentación junto con el Libro del Edificio (CTE art. 7).
Ley 38/1999, de 5 de noviembre
Define agentes de la edificación (promotor, proyectista, director de obra, director de ejecución, constructor, propietarios y usuarios) y el régimen de garantías: 10 años por daños estructurales, 3 años por habitabilidad y 1 año por acabados.
texto en el BOE →Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo
Marco técnico obligatorio en proyecto y ejecución: Documentos Básicos de seguridad estructural (DB-SE), protección contra incendios (DB-SI), seguridad de utilización (DB-SU), salubridad (DB-HS), protección contra el ruido (DB-HR) y ahorro de energía (DB-HE).
texto en el portal del CTE →Real Decreto 47/2007, de 19 de enero (actualizado por RD 390/2021)
Regula el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de edificios (CEE). Obligatoria en venta o alquiler de vivienda. Escala de calificación A-G.
texto en el BOE →Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre
Regula ayudas Next Generation EU para rehabilitación energética: programas 3 (edificios con ≥ 30 % ahorro demanda) y 4 (viviendas individuales con ≥ 7 % de ahorro). Aporta entre 3.000 y 18.800 € por vivienda.
texto en el BOE →Las dudas más habituales sobre documentación para una reforma integral.
Reforma integral: intervención completa dentro de la superficie existente sin alterar volumen ni uso. Rehabilitación: interviene además elementos estructurales o la envolvente del edificio y suele encuadrarse en la Ley 8/2013 LRRRU con acceso a ayudas específicas. Fiscalmente ambas pueden tributar al 10 % de IVA si son en vivienda habitual y materiales ≤ 40 %. Pero la rehabilitación puede beneficiarse de ayudas Next Generation que la reforma integral no siempre.
Tres obligatorios si las instalaciones se modifican: CIE eléctrico (REBT RD 842/2002 + ITC-BT-25 para vivienda), IRG de gas si hay instalación (RD 919/2006 + ITC-ICG 07), e ITIAC de agua (CTE DB-HS4 + RD 140/2003). En edificios plurifamiliares nuevos también ICT telecomunicaciones (RD 346/2011). Suma típica 500-1 000 € por los 3 boletines en vivienda unifamiliar media. Cada uno se registra en Industria autonómica con tasa 20-80 €.
Sí, si la reforma afecta a la envolvente térmica (ventanas, aislamientos, cubierta) o a las instalaciones de climatización/ACS. El nuevo Certificado de Eficiencia Energética refleja la mejora conseguida y se registra en la CCAA. Si se accede a ayudas Next Generation, el CEE antes y después es requisito obligatorio — la ayuda del Programa 4 exige ahorro ≥ 7 %, la del Programa 3 ≥ 30 %. Coste típico del CEE actualizado: 90-180 €. Sin él no se liquida la ayuda.
Cuando la reforma amplía la superficie construida. Ejemplos: cerramiento de terraza que pasa a ser estancia habitable, conversión de trastero o cuarto no habitable, construcción de porche cerrado. Se tramita ante notario (arancel 300-800 €) con base en el CFO + licencia de obra + certificación técnica del arquitecto. Después se inscribe en Registro de la Propiedad (200-600 €) y se actualiza Catastro con modelo 902N (plazo 2 meses desde fin de obra — RDL 1/2004 art. 13).
Según el CTE art. 7, el Libro del Edificio es el dossier final que se entrega al propietario o comunidad. Contiene: (a) proyecto técnico aprobado y modificaciones autorizadas; (b) certificados de los 3 boletines; (c) CFO firmado por DO y DEO; (d) CEE actualizado; (e) licencias municipales concedidas; (f) plan de mantenimiento recomendado; (g) manual de uso; (h) garantías de fabricantes de los elementos instalados. Se entrega físico y digital. Es documento crítico si años después hay vicios ocultos a reclamar (LOE art. 17).
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