La rehabilitación de fachada es la reforma con mayor carga documental de las habituales en edificios residenciales. Siempre requiere licencia de obra mayor porque afecta al aspecto exterior del edificio y habitualmente a elementos estructurales (cerramiento, ventanas, voladizos). El proyecto técnico debe estar firmado por arquitecto y visado por colegio profesional. Si el edificio tiene más de 50 años, se exige además Informe de Evaluación del Edificio (IEE) vigente o ITE reciente conforme a la Ley 8/2013 (LRRRU). El uso de andamio en la vía pública activa una tasa municipal específica de ocupación, que puede rondar de 1 a 5 €/m² por mes según ordenanza fiscal del municipio. En obras de edificios en régimen de propiedad horizontal, la Ley 49/1960 (Ley de Propiedad Horizontal) fija las mayorías necesarias para aprobar la intervención en junta de propietarios: mayoría simple en obras necesarias o de accesibilidad obligatoria, 3/5 en mejoras y obras de rehabilitación energética, y unanimidad para alteraciones sustanciales del aspecto exterior protegido. Si la rehabilitación incluye mejora de envolvente térmica (SATE, ventanas, cubierta), puede beneficiarse de ayudas Next Generation EU (RD 853/2021).
Redactado por arquitecto e incluyendo: memoria justificativa, planos de estado actual y proyectado, pliego de condiciones técnicas, mediciones y presupuesto. Visado por el COAM, COAC u homólogo autonómico.
Real Decreto 1627/1997 sobre seguridad y salud en obras de construcción. Obligatorio siempre que concurran dos o más empresas. Redactado por técnico competente y firmado antes del inicio.
Real Decreto 105/2008. Prevé volumen de RCD por tipo (fábrica, yeso, cerámica, metales) y gestor autorizado donde se entregan. Coste promedio 200-600 €.
Ley 8/2013 LRRRU. Obligatorio en edificios residenciales colectivos > 50 años. Redactado por arquitecto o aparejador. Coste 400-900 € según tamaño del edificio.
Ley 49/1960 LPH. Con la mayoría requerida según tipo de obra (simple, 3/5 o unanimidad). Firmada por presidente y secretario-administrador, con convocatoria y orden del día.
ICIO 2-4 % del PEM (base imponible). Tasa de ocupación de vía pública por andamio 0,75-1,10 €/m²/día según ordenanza municipal.
| Tipo de obra | Mayoría | Base legal |
|---|---|---|
| Conservación necesaria (patologías, ITE desfavorable) | Simple | LPH art. 10.1.a |
| Accesibilidad con propietarios > 70 años | Simple | LPH art. 10.1.b |
| Rehabilitación energética Next Generation | Simple | RDL 11/2022 + LPH art. 10 |
| Mejora no necesaria (estética, confort) | 3/5 propietarios y cuotas | LPH art. 17.4 |
| Alteración aspecto exterior protegido | Unanimidad | LPH art. 17.4 + patrimonio |
| Divisiones / agregaciones de vivienda | Unanimidad | LPH art. 17 |
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Probar gratis →La rehabilitación de fachada se rige por la Ley 8/2013 LRRRU (régimen de rehabilitación urbana + IEE obligatorio en edificios > 50 años), la Ley 49/1960 LPH (mayorías en comunidad), el CTE DB-HE en exigencias térmicas de la envolvente y el RD 853/2021 para acceso a ayudas Next Generation EU en rehabilitación energética.
Ley 8/2013, de 26 de junio
Marco para rehabilitación de edificios y barrios. Introduce el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) obligatorio en edificios > 50 años y regula las actuaciones sobre el medio urbano.
texto en el BOE →Ley 49/1960, de 21 de julio
Marco de las comunidades de propietarios. El artículo 10 fija obras de conservación y accesibilidad por mayoría simple; el 17 regula las mayorías reforzadas (3/5 mejora, unanimidad divisiones). Art. 21 procedimiento monitorio contra morosos.
texto en el BOE →Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo
Marco técnico obligatorio en proyecto y ejecución: Documentos Básicos de seguridad estructural (DB-SE), protección contra incendios (DB-SI), seguridad de utilización (DB-SU), salubridad (DB-HS), protección contra el ruido (DB-HR) y ahorro de energía (DB-HE).
texto en el portal del CTE →Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre
Regula ayudas Next Generation EU para rehabilitación energética: programas 3 (edificios con ≥ 30 % ahorro demanda) y 4 (viviendas individuales con ≥ 7 % de ahorro). Aporta entre 3.000 y 18.800 € por vivienda.
texto en el BOE →Las dudas más habituales sobre documentación para rehabilitar una fachada.
Depende del alcance. Conservación necesaria (obras ordinarias, reparación de patología): mayoría simple (Ley 49/1960 art. 10.1.a). Accesibilidad obligatoria si hay propietarios > 70 años: mayoría simple (art. 10.1.b). Mejora de envolvente térmica y rehabilitación energética con acogimiento a RDL 11/2022: mayoría simple. Mejora no necesaria (ornamental, color diferente, añadir miradores): 3/5 de propietarios y cuotas (art. 17.4). Alteraciones de aspecto en edificio protegido: unanimidad.
Ordenanza municipal variable. Madrid: 0,92 €/m²/día (aprox. 28 €/m²/mes en 2026). Barcelona: 1,10 €/m²/día (≈ 33 €/m²/mes). Valencia: 0,78 €/m²/día (≈ 23 €/m²/mes). Sevilla: 0,75 €/m²/día (≈ 22 €/m²/mes). Una fachada estándar de 80 m² con andamio durante 3 meses genera tasa de 5.300-8.000 € según ciudad. Se liquida junto con el ICIO en la concesión de licencia. Hay bonificaciones del 30-50 % por rehabilitación energética en muchos municipios.
El IEE (Informe de Evaluación del Edificio) se exige en edificios residenciales colectivos de más de 50 años de antigüedad según la Ley 8/2013 (LRRRU). Es requisito previo habitual para conceder licencia de rehabilitación de fachada porque el ayuntamiento quiere asegurar que la intervención aborda las deficiencias detectadas en el informe. Coste típico del IEE: 400-900 €. El ITE (Inspección Técnica de Edificios) es la denominación anterior en muchas CCAA — se sigue admitiendo en Madrid, Cataluña y Valencia con equivalencia al IEE.
Programa 3 del Real Decreto 853/2021: rehabilitación a nivel de edificio con mejora de ≥ 30 % del consumo de energía no renovable. Ayuda 40-80 % del coste subvencionable, máximo 18 800 €/vivienda. Programa 4: mejora de eficiencia a nivel de vivienda individual con ahorro ≥ 7 %. Ayuda 40-60 %, máximo 3 000 €/vivienda. Ambos compatibles con deducción IRPF del 20-60 % según tramo de ahorro energético conseguido (base máxima 5 000 €/año). La subvención se resta de la base de deducción.
Seis documentos mínimos: (1) proyecto técnico de rehabilitación visado por colegio de arquitectos; (2) estudio básico o plan de seguridad y salud RD 1627/1997; (3) estudio de gestión de residuos RD 105/2008; (4) IEE o ITE vigente si el edificio supera 50 años; (5) acta de la junta de propietarios con la mayoría requerida según LPH; (6) justificante del pago de ICIO (2-4 % del PEM) y tasa de andamio en vía pública. En rehabilitación energética con ayudas Next Generation, añadir certificado energético previo + proyectado.
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