Por Alberto Cuitó Martín · actualizado el 16 de abril de 2026
La cédula de habitabilidad certifica que una vivienda cumple las condiciones mínimas para ser habitada según la normativa autonómica vigente. No es obligatoria en todas las CCAA. Cataluña, Comunidad Valenciana, Baleares y Asturias son las que la exigen de forma expresa para vender, alquilar o contratar suministros. Su marco técnico deriva de la LOE y del CTE en cuanto a los requisitos mínimos de habitabilidad. Esta guía cubre el procedimiento en cada CCAA, el coste orientativo, quién la emite y la diferencia con la licencia de primera ocupación.
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La cédula de habitabilidad no es un documento nacional: cada CCAA la regula en su normativa autonómica de vivienda. Es obligatoria en:
Decret 141/2012. Validez 15 años (primera ocupación) / 25 años (segunda ocupación tras 2014).
Ley 3/2004. Validez 10 años. Imprescindible para suministros.
Decret 145/1997 modificado. Validez 10 años. Controlada por Consells Insulars.
Decreto 39/1998. Validez variable según tipo de cédula.
Ley Foral 10/2010. Validez 15 años.
Decreto 141/1991. Documento autonómico de Primera Ocupación.
Ley 2/2007 integrada en licencia de primera ocupación.
No exige cédula específica. La habitabilidad se acredita con licencia de primera ocupación en obra nueva.
Los mínimos de habitabilidad se apoyan en la LOE (art. 3) y el CTE, pero cada CCAA añade requisitos específicos. Lo más común en todas:
Arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero técnico u otro técnico competente según CCAA. Debe estar colegiado y disponer de seguro de RC profesional.
El técnico visita, toma medidas, verifica instalaciones, revisa aislamiento y salubridad, y comprueba el cumplimiento de los mínimos autonómicos.
Informe técnico que acredita el cumplimiento. En caso de incumplimiento, el técnico indica qué reformas son necesarias para obtener la cédula.
Solicitud formal con el certificado técnico + tasas autonómicas. Plazo de resolución: 1-3 meses según CCAA. Silencio administrativo positivo en algunas CCAA tras 3 meses.
La cédula contiene: dirección del inmueble, superficie útil, número de dormitorios, fecha de emisión y validez. Se entrega física y digitalmente (certificado electrónico en muchas CCAA).
Sin cédula vigente no se pueden dar de alta los suministros (agua, luz, gas) en CCAA que la exigen. También bloquea la venta o el alquiler formal. Los notarios verifican la cédula antes de escriturar en estas CCAA.
La cédula de habitabilidad se regula por la normativa autonómica de vivienda, dentro del marco estatal que establecen la LOE (art. 3 sobre requisitos básicos de edificación) y el CTE en su documento básico DB-HS sobre salubridad.
Ley 38/1999, de 5 de noviembre
Define agentes de la edificación (promotor, proyectista, director de obra, director de ejecución, constructor, propietarios y usuarios) y el régimen de garantías: 10 años por daños estructurales, 3 años por habitabilidad y 1 año por acabados.
texto en el BOE →Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo
Marco técnico obligatorio en proyecto y ejecución: Documentos Básicos de seguridad estructural (DB-SE), protección contra incendios (DB-SI), seguridad de utilización (DB-SU), salubridad (DB-HS), protección contra el ruido (DB-HR) y ahorro de energía (DB-HE).
texto en el portal del CTE →Ley 8/2013, de 26 de junio
Marco para rehabilitación de edificios y barrios. Introduce el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) obligatorio en edificios > 50 años y regula las actuaciones sobre el medio urbano.
texto en el BOE →Las dudas más habituales sobre cédula de habitabilidad: cuándo es obligatoria y cómo obtenerla.
Es expresamente obligatoria en Cataluña, Comunidad Valenciana, Islas Baleares, Asturias, Navarra, Cantabria y La Rioja. En otras CCAA (Madrid, Andalucía) la habitabilidad se acredita mediante licencia de primera ocupación en obra nueva y no existe renovación periódica. Siempre consultar la normativa autonómica vigente.
10 años en la mayoría de CCAA (Cataluña, Baleares), 15 años en algunas (Valencia para cédulas de segunda ocupación). Debe renovarse al caducar si la vivienda se va a transmitir o alquilar. Pasada esa fecha sin renovación, una inspección puede detectar que no cumple los requisitos actuales.
La Administración autonómica competente en vivienda, previo informe técnico redactado por arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero competente. El técnico realiza una inspección y certifica el cumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad (superficies mínimas, ventilación, iluminación natural, instalaciones).
Entre 80 y 250€ en honorarios del técnico, más 20-80€ de tasa autonómica. Total orientativo: 100-300€. En renovaciones sin obras suele ser más barato (100-180€) que en primera emisión tras obras de reforma.
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